Nợ gần nghìn tỷ, dự án bết bát Bất động sản An Gia có gì mà lên sàn?

“Nổ” về tài chính nhưng thực tế thì khác

An Gia thành lập năm 2006 kinh doanh chính ở mảng môi giới bất động sản. Năm 2012, Công ty họat động theo hình thức công ty cổ phần. Tới năm 2014, Công ty chính thức chuyển trọng tâm kinh doanh sang phát triển sản phẩm bất động sản bằng việc ra mắt 2 dự án thuộc phân khúc vừa tại TP HCM.

Đến hiện tại, An Gia đã phát triển một số dự án tại thị trường TP HCM như The Star (Bình Tân), The Garden (Tân Phú), Riverside, Skyline (quận 7); tại Vũng Tàu có River Panorama 1 &2, The Sóng. Từ đó, An Gia đặt mục tiêu ghi nhận doanh thu thuần năm 2020 đạt 2.600 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ đạt 450 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia.

Về tình hình kinh doanh, năm 2019, An Gia ước tính doanh thu thuần 359 tỷ đồng nhưng lãi ròng đạt đến 320 tỷ đồng. Thực tế, trong 9 tháng 2019, doanh thu và lãi ròng của An Gia chỉ đạt lần lượt gần 248 tỷ đồng và 67 tỷ đồng, sụt giảm 77% và 78% so với cùng kỳ năm trước.

Như vậy, 9 tháng An Gia mới thực hiện được gần 19% kế hoạch lợi nhuận. Vậy An Gia dựa vào đâu để đạt được kế hoạch đặt ra cho năm 2019 với con số khủng như vậy?

Theo chia sẻ, doanh thu năm 2019 không đến từ bàn giao nhà như năm 2018 mà từ dịch vụ tư vấn, vận hành và phát triển dự án mở bán trong năm tới và doanh thu bán lẻ các căn hộ còn lại.

Trong giai đoạn 2016-2018, lãi ròng mà Công ty thu về tăng trưởng đột biến rất nhiều so với tốc độ tăng trưởng của doanh thu. Lãi ròng trong năm 2016 chỉ đạt hơn 1,5 tỷ đồng, 2017 tăng lên 58,5 tỷ đồng và đạt đến 293 tỷ đồng năm 2018.

Theo báo cáo tài chính mới nhất của Bất động sản An Gia, doanh nghiệp này hiện có tổng tài sản là 2,1 ngàn tỷ đồng, giảm 178 tỷ so cuối năm 2018. Trong khi đó, hàng tồn kho của doanh nghiệp này cũng không còn nhiều, nếu cuối năm 2018 giá trị hàng tồn kho là gần 53 tỷ đồng thì đến ngày 30/9/2019 chỉ còn 13,6 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho này cũng đang được An Gia thế chấp tại Ngân hàng TMCP Bản Việt để vay khoản vay 48,4 tỷ đồng, lãi suất 11,5%, thời hạn phải trả gốc là đến ngày 30/12/2019.

Thực trạng các dự án của An Gia.

Ngoài khoản vay Bản Việt, An Gia còn có khoản vay 107 tỷ đồng của tập đoàn Hoosiers (Nhật Bản), đảm bảo bằng cổ phần, tương đương 30% vốn điều lệ tại AGI&HSR (công ty liên kết của An Gia)

Nếu như, cuối năm 2018, nợ phải trả của An Gia là 1,45 ngàn tỷ đồng thì đến ngày 30/9/2019 còn 949 tỷ đồng. Trong đó, vay ngắn hạn của doanh nghiệp này là 341 tỷ đồng (tăng gần 100 tỷ đồng so với cuối năm 2018), vay dài hạn khoảng 109 tỷ đồng, tương đương với con số cuối năm 2018.

Cũng trong báo cáo tài chính, phần “phải thu ngắn hạn của khách hàng” cho thấy, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT của An Gia vẫn đang ghi nhận con số gần 16 tỷ đồng (bán căn hộ), ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT là 8,4 tỷ đồng.

Từng bị tố nhiều sai phạm

Điển hình, dự án đầu tay, đánh dấu tên tuổi của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia trên thị trường bất động sản là The Garden ở số 295, Tân Kỳ Tân Quý, quận Tân Phú, TP.HCM vào năm 2015.

Kkhi chào bán nhà ở dự án The Garden, Công ty An Gia giới thiệu dự án có đầy đủ tiện ích hoành tráng, nhưng đến khi nhận nhà, nhiều khách hàng vỡ mộng bởi những tiện ích mà chủ đầu tư này đưa ra đều đã biến thành căn hộ văn phòng để bán.

Một dự án khác của An Gia là The Star nằm trên Quốc lộ 1A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TP.HCM từng bị người dân nhiều lần kéo đến trụ sở doanh nghiệp đòi lại tiền. Ngoài những khiếu kiện về chất lượng, bức xúc lớn nhất nằm ở các tiện ích mà theo các hộ dân, An Gia đã "lập lờ đánh lận con đen".

Tại dự án Sky 89 tọa lạc tại 89 Hoàng Quốc Việt, phường Phú Thuận, Quận 7, TP. HCM, do Tập đoàn An Gia và Creed Group làm chủ đầu tư. Dự án có tổng quy mô 42,458 m2, cao 35 tầng, tổng 430 căn hộ. Tháng 10/2018, chủ đầu tư dự án Sky 89 nhận đặt chỗ số tiền 50 triệu đồng củamỗi khách hàng trong lần mở bán thứ hai. Tuy nhiên, ghi nhận thực tế tại công trường khi đó, dự án Sky 89 chỉ là khu đất trống, ngổn ngang bùn đất, một vài thiết bị máy móc đã có mặt tại công trường tuy nhiên không thấy hoạt động…

Đến tháng 3/2019, UBND TP HCM ra Công văn số 1466 yêu cầu dừng cấp phép các dự án officetel. Tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.

UBND TP HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc xử lý các trường hợp chuyển đổi chức năng officetel sang chức năng khác, không có chức năng ở.

Những dự án nào có thiết kế phần officetel muốn chuyển sang loại hình văn phòng không có chức năng ở, Sở Quy hoạch Kiến trúc sẽ xử lý và báo cáo từng trường hợp cụ thể để UBND TP HCM kịp thời tháo gỡ.

Chỉ đạo của lãnh đạo TP HCM là vậy nhưng Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia và Quỹ đầu tư Creed Group đã kết hợp và nghĩ ra loại hình căn hộ có tên smartel nhằm mục đích bán được căn hộ tại dự án Smartel The Signial (số 89 đường Hoàng Quốc Việt, quận 7, trwocs đây có tên là Sky 89).

Do vậy, có thể nói chủ đầu tư đã “đẻ” ra loại hình căn hộ smartel để nhằm lách luật và bán sản phẩm trong khi hình thức officetel đang bị chính quyền TP HCM tạm dừng cấp phép.

Theo quảng cảo trên các trang web của đơn vị này, smartel có nghĩa là smarthome (nhà thông minh) + hotel (khách sạn), dạng căn hộ lưu trú thông minh đầu tiên tại quận 7. Theo giới thiệu, Dự án có quy mô 42.458m2, với 1.150 căn hộ diện tích từ khoảng 32-39m2, có giá bán khoảng 1,3 – 1,6 tỷ đồng.

Vào 9/2019, khách hàng đã kéo lên trụ sở An Gia Invesment ở quận 3, TP.HCM yêu cầu giải thích về khái niệm smartel ở dự án The Signial mà chủ đầu tư đang quảng cáo rầm rộ. Không giải thích được, khách hàng đã yêu cầu chủ đầu tư dự án The Signial phải thanh lý hợp đồng và trả lại tiền.

Luật sư Nguyễn Văn Kiệm, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng: trên thị trường bất động sản, không có khái niệm loại hình căn hộ smartel. Chủ đầu tư đã đẻ ra một tên gọi mới trên nền tảng cũ. Thay vì gọi là căn hộ dịch vụ, officetel, condotel thì chủ đầu tư đã gọi bằng tên khác là smartel. Khách hàng mua loại hình căn hộ này sẽ không được cấp giấy chủ quyền vì chưa có hành lang pháp lý.