Liên quan đến Công ty TNHH AHC Minh Sơn (thường gọi là EZLand) chấm dứt thỏa thuận giao dịch với khách hàng mua dự án Haus Belo (phường Phú Hữu, Tp.Thủ Đức) sau hơn 4 năm dự án không thể triển khai. Để có góc nhìn pháp lý rõ hơn, PV Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp có buổi trao đổi với Luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn về sự việc này.
Cụ thể cuối 3/2023, theo thông báo gửi đến khách hàng về việc chấm dứt thỏa thuận giao dịch dự án Haus Belo do bà Phạm Thị Minh Kha, Giám đốc Công ty AHC Minh Sơn thừa nhận, đơn vị này chỉ là nhà phát triển độc quyền dự án Haus Belo.
Dự án Haus Belo là một phần của dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn (nay là Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Dịch vụ Minh Sơn) làm chủ đầu tư, AHC Minh Sơn là đơn vị phát triển độc quyền theo Giấy chứng nhận số 01/CV do chủ đầu tư cấp vào ngày 6/12/2018.
Theo thông báo, tính đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư chưa hoàn thành thêm bất kỳ thủ tục pháp lý nào để đưa dự án Haus Belo vào khởi công theo cam kết với AHC Minh Sơn. Ngoài các lý do khách quan như chính sách, thủ tục pháp lý và vướng mắc chung của thị trường bất động sản thì sự không hợp tác của chủ đầu tư là một trong những nguyên nhân quan trọng gây nên sự chậm trễ của dự án.
Dựa trên cơ sở các thỏa thuận, hợp đồng có tính ràng buộc pháp lý giữa AHC Minh Sơn và chủ đầu tư, AHC Minh Sơn đã nhiều lần, bằng nhiều hình thức và biện pháp, yêu cầu Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn nghiêm túc, nhanh chóng và dứt khoát thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý để sớm đưa dự án vào phát triển theo đúng cam kết của chủ đầu tư…Tuy nhiên, bất chấp mọi nỗ lực của AHC Minh Sơn, Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn vẫn không thực hiện các cam kết của mình dẫn đến tiến độ dự án nhiều lần bị trì hoãn và cho đến nay vẫn chưa thể khởi công xây dựng. Đồng thời, việc Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn không thực hiện thủ tục pháp lý dự án đã vi phạm nghiêm trọng cam kết của chủ đầu tư đối với AHC Minh Sơn và kéo theo việc AHC Minh Sơn chưa thể trao quyền mua căn hộ thuộc dự án cho khách hàng.
Do đó, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, AHC Minh Sơn phải thông báo chấm dứt thỏa thuận thực hiện giao dịch kể từ ngày 31/3/2023.
AHC Minh Sơn khẳng định rằng mọi quyền lợi, lợi ích của khách hàng phát sinh từ việc chấm dứt thỏa thuận thực hiện giao dịch sẽ được thực hiện đầy đủ. Trả lại toàn bộ các khoản tiền mà khách hàng đã thanh toán kèm tiền lãi phát sinh (nếu có) theo quy định của thỏa thuận thực hiện giao dịch dự án Haus Belo.
 |
| Qua nhiều năm EZLand nhận tiền giao dịch của khách hàng, dự án Haus Belo vẫn chỉ là bãi đất trống. |
Quan điểm của ông về sự việc trên là như thế nào, thưa ông?
Theo như thông báo phát đi của công ty TNHH AHC Minh Sơn hay còn gọi là EZLand thì đơn vị này là nhà phát triển độc quyền của dự án Haus Belo. Theo khoản 1, điều 54 của Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định rất rõ về quyền bán nhà hình thành trong tương lai.
“Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.”
Điều này có nghĩa là ngoài chủ đầu tư thì không có ai có quyền bán. Trong trường hợp này thì EZLand chỉ là đơn vị hợp tác với chủ đầu tư để phát triển dự án mà giao dịch, thu tiền khách hàng là không đúng quy định của pháp luật.
Vậy thì việc ra thông báo ngừng giao dịch với khách hàng, EZLand khẳng định rằng mọi quyền lợi, lợi ích của khách hàng phát sinh từ việc chấm dứt thỏa thuận thực hiện giao dịch sẽ được thực hiện đầy đủ. Theo ông như vậy có đúng với quy định pháp luật không?
Khi bạn mặc một chiếc áo và cài cúc (nút- theo tiếng gọi miền Nam), cái cúc ban đầu bạn đã gắn sai thì các cúc tiếp theo liệu có còn đúng. Và câu chuyện của EZLand cũng vậy, như tôi chia sẻ ở trên, hành vi ban đầu của EZLand đã không đúng với pháp luật thì dẫn đến những việc tiếp theo sẽ không còn đúng nữa. Ở đây tôi không nói đến pháp luật mà đến hoạt động kinh doanh thông thường thì hành vi ngừng giao dịch của EZLand là hành vi thiếu tôn trọng, thiếu trách nhiệm với khách hàng.
Khách hàng không phải chịu thuế phí
 |
| Theo Luật sư Trương Văn Tuấn, hành vvi thu tiền khách hàng của EZLand là trái pháp luật, trong trường hợp hủy giao dịch thì khách hàng không phải chịu thuế, phí liên quan. |
Nếu EZLand là chủ đầu tư thì sự việc này theo luật thì xử lý thế nào thưa ông?
Trường hợp giả dụ EZLand là chủ đầu tư thì theo khoản 3 điều 42 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định rõ về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng.
“Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện”.
Điều này có nghĩa là chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng thì khách hàng có quyền yêu cầu đơn vị này bồi thường thiệt hại.
Chủ đầu tư và khách hàng kí thoả thuận chấm dứt Hợp đồng mua bán trong đó chủ đầu tư sẽ hoàn trả khách hàng số tiền đã nhận và trả khách hàng tiền phạt vi phạm hợp đồng. Vậy trường hợp này có được xem là chủ đầu tư mua lại căn hộ và khách hàng có phải nộp phí chuyển nhượng (thuế ) không thưa ông?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 427 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng.
“Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản”.
Theo luật định nêu trên thì khi hủy bỏ hợp đồng thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ở đây lưu ý là hoàn trả lại cho nhau chứ không phải chuyển nhượng. Mặt khác, khoản tiền bồi thường là khoản yêu cầu do phía chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nên việc nhận lại tài sản (tiền) và thêm khoản bồi thường không phải là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nên không phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng.
Qua sự việc này thì ông có lời khuyên nào dành cho người khách hàng đang có dự định mua nhà?
Nếu khách hàng không am hiểu thì dễ nhầm lẫn giữa chủ đầu tư dự án và đơn vị phát triển dự án. Nhiều nhà phát triển dự án dùng thương hiệu, uy tín của mình để thuyết phục khách hàng ký kết giao dịch mua bán nhà cửa, đất đai. Theo đúng luật, việc ký hợp đồng sẽ diễn ra giữa người mua và chủ đầu tư. Người mua cần lưu ý điều này để tránh những tranh chấp không đáng có. Cho nên, một số doanh nghiệp sẽ ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư để có lợi cho hoạt động kinh doanh của mình, nếu có trục trặc xảy ra như dịch bệnh, bất động sản đóng băng, chính sách pháp luật có thay đổi thì dễ chối bỏ trách nhiệm trong dự án và đổ lỗi cho các bên. Thực tế đã có nhiều trường hợp nhà phát triển dự án đẩy trách nhiệm cho nhà đầu tư và ngược lại.
Theo Tài chính Doanh nghiệp
