Giá bất động sản tăng cao do đâu?
Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững”, bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – cho biết muốn xác định có “thổi giá” hay không cần bóc tách từng yếu tố cấu thành giá. Giá nhà hình thành từ giá đất và chi phí xây dựng, vốn đã tăng mạnh do giá vật liệu và nhân công leo thang. Khi chi phí đầu vào liên tục đội lên, giá bán tăng là điều khó tránh. Bà Hạnh nhấn mạnh muốn kiểm soát giá, phải bắt đầu từ thị trường sơ cấp – nơi quyết định mức giá gốc.
Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest – nhận định thị trường đang diễn biến bất thường khi giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa tốc độ tăng thu nhập. Từ năm 2014 đến 2025, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng gấp đôi, nhưng giá căn hộ tăng gấp ba. Tại Hà Nội, mức giá trung bình đã vượt 80 triệu đồng/m², đẩy chỉ số Price-to-Income lên mức 27,3 – thuộc nhóm cao nhất khu vực. Người dân phải mất đến 80 năm nếu mua nhà trả góp bằng 1/3 thu nhập.
Ông Hiệp cho rằng giá đất đang chiếm khoảng 30% giá thành nhà và việc bảng giá đất tăng mạnh sẽ kéo theo giá nhà tiếp tục leo thang. Ông cũng cảnh báo xu hướng “coi bất động sản là nơi trú ẩn tài sản” khiến đầu cơ có điều kiện nở rộ. Khi giá đất cao vượt thực tế, nhiều người làm cả đời vẫn khó có cơ hội sở hữu nhà. Đây là rào cản lớn cho mục tiêu phát triển thị trường bền vững.
Ở góc độ quản lý, ông Quách Gia Quỳnh – Sở TN&MT Hà Nội – cho biết bảng giá đất mới giúp giảm chênh lệch và tăng thu ngân sách, nhưng cũng có thể tạo áp lực thuế, thổi giá và gây phản ứng xã hội nếu giá vượt xa thị trường. Dù Luật Đất đai 2024 đã bổ sung cơ chế minh bạch hơn và bỏ khung giá đất, song việc ban hành bảng giá mới phải được cân nhắc kỹ. Nếu định giá không phù hợp, thị trường có thể bị xáo trộn mạnh. Đây là thách thức mà các địa phương phải đánh giá đầy đủ trước khi áp dụng.
Làm gì để ghìm đà tăng giá bất động sản?
Theo bà Trần Hồng Nguyên – Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội – giải pháp cốt lõi vẫn là hoàn thiện thể chế. Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS cần xử lý triệt để lỗ hổng trong đấu giá, phân lô, môi giới. Khi pháp luật rõ ràng, việc thao túng thị trường sẽ giảm mạnh. Một môi trường minh bạch sẽ giúp thị trường tự điều chỉnh thay vì chạy theo tâm lý đám đông.
 |
| Các diễn giả tại Diễn đàn bất động sản ngày 4/12. |
Yếu tố quan trọng khác là công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án và giá giao dịch để người dân tiếp cận dữ liệu đầy đủ. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai – nhà ở quốc gia và hệ thống giao dịch điện tử sẽ giúp nhà nước giám sát hiệu quả và hạn chế gian lận. Khi thông tin minh bạch, “tạo sóng” hay “thổi giá” sẽ khó có đất sống. Đây là bước then chốt để ổn định thị trường lâu dài.
Ngoài ra, nguồn cung phải được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thực. Bà Nguyên cho rằng cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý và rút ngắn thủ tục đầu tư dự án. Khi nguồn cung tăng thực sự, giá nhà sẽ giảm bớt áp lực tăng. Thị trường lúc này mới có cơ hội phục hồi sự cân bằng.
Chính sách tín dụng bất động sản cũng cần ổn định, tránh chu kỳ “siết – nới” gây biến động mạnh. Tín dụng nên ưu tiên các dự án phục vụ nhu cầu thật thay vì tiếp tay cho đầu cơ. Một cấu trúc tín dụng lành mạnh sẽ hỗ trợ thị trường bền vững và giảm rủi ro bong bóng giá.
Nguồn: Báo Tiền Phong
