Siêu dự án 14.300 tỷ
CTCP Du lịch Kim Liên ngày 19/1/2020 đã tổ chức Đại hội đồng cổ đông bất thường (ĐHĐCĐ) để bàn về nhiều nội dung quan trọng. Cụ thể, Đại hội thông qua miễn nhiệm 2 Thành viên HĐQT gồm ông Vũ Hoàng và ông Trịnh Văn Thiệm, bầu bổ sung ông Vũ Ngọc Định và ông Nguyễn Chí Kiên; thông qua sửa đổi và thay thế toàn văn Điều lệ tổ chức và hoạt động cùng một số nội dung khác.
 |
| Siêu dự án khách sạn Kim Liên |
Đáng chú ý, cổ đông Kim Liên Tourism đã thông qua uỷ quyền cho HĐQT tìm kiếm và lựa chọn các nhà đầu tư, đối tác chiến lược để triển khai, hợp tác cùng phát triển dự án Khu phức hợp Kim Liên, dưới hình thức ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC), cùng thành lập doanh nghiệp dự án và/hoặc các hình thức hợp tác đầu tư khác nhằm huy động các nguồn vốn khác nhau để triển khai dự án.
Cuối năm 2015, vượt qua nhiều đối thủ sừng sỏ, Tập đoàn Thaigroup của doanh nhân Nguyễn Đức Thuỵ (Bầu Thuỵ) đã chi 1.000 tỷ đồng mua lại cả lô 3.647.433 cổ phần (52,43%) Kim Liên Tourism của SCIC với mức giá "không tưởng" vào thời điểm đó (274.200 đồng/CP). Kim Liên Tourism là chủ sở hữu khách sạn cùng tên tại địa chỉ 5-7 Đào Duy Anh, Đống Đa, Hà Nội.
Khách sạn Kim Liên gồm 9 toà nhà, 430 phòng khách sạn, trong đó 79 phòng Khu 4 được công nhận tiêu chuẩn 3 sao, số còn lại đạt tiêu chuẩn 2 sao nhà nghỉ du lịch. Ngày 2/8/2016, Tổng cục Du lịch đã có quyết định thu hồi công nhận hạng cơ sở lưu trú du lịch 3 sao đối với Khách sạn Kim Liên do cơ sở vật chất đã xuống cấp nghiêm trọng. Năm 2018, doanh thu của Kim Liên Tourism giảm tới 31% so với năm 2017, chỉ còn 99,3 tỷ đồng.
Dù vậy, thực trạng xuống cấp hay kinh doanh ảm đạm dường như không làm Thaigroup - chủ mới của Kim Liên Tourism quá lo lắng. Mối bận tâm chính yếu của Bầu Thuỵ, khi đã chi ra cả nghìn tỷ đồng mua cổ phần, nằm ở "cuộc chơi" khác, đó là biến 3,5ha đất công cộng trở thành đất thương mại, với chênh lệch địa tô rất lớn.
Ngay sau khi nắm quyền Chủ tịch HĐQT Kim Liên Tourism, ông Nguyễn Đức Thuỵ trong một tờ trình vào trung tuần tháng 9/2016 cho biết thực trạng khu đất Khách sạn Kim Liên tại thời điểm đó là đất công cộng đô thị và có tuyến đường đi qua.
"Hiện nay, UBND TP. Hà Nội đang chỉ đạo Viện quy hoạch Xây dựng Hà Nội hoàn thiện đồ án Quy hoạch phân khu đô thị H1-3 (trong đó có khu đất của Khách sạn Kim Liên). Vì vậy, ngay hiện nay, Công ty cần phải có những tác động, tham gia ý kiến đối với UBND Thành phố trong việc định hướng chức năng khu đất để chuyển đổi từ đất công cộng thành đất hỗn hợp (dịch vụ, thương mại, văn phòng, ở) để phù hợp với định hướng phát triển của Công ty và quy hoạch Thành phố. Vì vậy, việc triển khai các thủ tục có liên quan là hết sức cấp bách. Trên cơ sở đó, việc đầu tư, xây dựng mới đối với Khu đất của Khách sạn cho phù hợp với quy hoạch chung của UBND thành phố và công ty là cấp thiết”, tờ trình có đoạn.
Sau khi tờ trình này được ĐHĐCĐ thông qua vào ngày 22/9/2016, Kim Liên Tourism, với động lực từ công ty mẹ Thaigroup ngày 7/11/2016 đã ký hợp đồng nghiên cứu thị trường và tư vấn khả thi dự án với Công ty TNHH Savills Việt Nam. Kết quả là Savills đánh giá tổng chi phí cho việc thực hiện dự án dự kiến khoảng 615.824.395 USD, tương đương 14.287.125.964 đồng (gần 14,3 nghìn tỷ đồng).
Lãnh đạo Kim Liên Tourism dẫn Thông báo số 1216/TB/UBND ngày 9/10/2019 của UBND TP.Hà Nội cho biết tên cụ thể dự án là "Dự án tổ hợp Công trình Thương mại dịch vụ, Khách sạn, Văn phòng và Căn hộ cho thuê tại Khu đất số 5-7 Đào Duy Anh", quy mô dự kiến 8 block, gồm các trung tâm thương mại, dịch vụ và shophouse...
Tại ĐHĐCĐ bất thường ngày 19/1/2020 vừa qua, căn cứ theo kết quả tư vấn của Savills, HĐQT Kim Liên Tourism đã trình cổ đông thông qua tăng mạnh vốn từ 69,57 tỷ đồng lên 2.786 tỷ đồng, tương đương 20% vốn đầu tư của dự án nhằm tuân thủ quy định của Luật Đất đai. Chủ trương tăng vốn đã được ĐHĐCĐ thông qua, giao cho HĐQT xây dựng lộ trình tăng vốn, phương án chào bán cổ phiếu, báo cáo phát hành tăng vốn...
Trong Đại hội, một nội dung quan trọng được lãnh đạo Kim Liên Tourism tiết lộ là UBND TP. Hà Nội ngày 9/10/2019 đã có Văn bản số 1216/TB-UBND về Kết luận của Tập thể lãnh đạo UBND Thành phố về chỉ tiêu quy hoạch xây dựng dự án 5-7 Đào Duy Anh, là dấu hiệu cho thấy những nỗ lực của ông bầu Nguyễn Đức Thuỵ cùng Thaigroup bắt đầu được đền đáp.
Cùng với đó, một thông tin rất đáng lưu tâm cũng được công bố là việc Kim Liên Tourism đã ký kết hợp đồng với một số đối tác như Tân Hoàng Minh, nhà thầu Delta để triển khai thực hiện dự án Khu phức hợp Kim Liên.
Vai trò chi phối của Thaigroup và thế khó của PTF
Tuy nhiên, không phải tất cả các cổ đông khác đều "thuận" theo Thaigroup trong dự án Kim Liên. Công ty Tài chính Bưu điện (PTF), lúc này đã về tay SeaBank đề nghị công khai Thông báo 1216 của UBND TP.Hà Nội, cũng như công bố chi tiết quy mô dự án, cùng với các vấn đề về tăng vốn và giao dịch với bên liên quan. PTF khẳng định không có căn cứ để cổ đông xem xét các vấn đề này.
"Tại Nghị quyết ĐHĐCĐ thường niên 2016 đã uỷ quyền cho Chủ HĐQT tìm kiếm đối tác để hợp tác đầu tư và tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược để triển khai thực hiện dự án nhưng đến nay chúng tôi chưa thấy có báo cáo về việc triển khai dự án. Đề nghị HĐQT, Đoàn chủ tịch cung cấp thông tin, báo cáo ĐHĐCĐ và cho biết từ năm 2016 đến nay công ty đã làm gì, đã tìm kiếm đối tác ra sao, đã làm những công việc cụ thể gì về tìm kiếm đối tác đầu tư, nhà đầu tư chiến lược", đại diện PTF phát biểu, có phần gay gắt.
Đồng quan điểm, cổ đông GPBank cũng cho rằng cơ sở để tăng vốn, thông tin của dự án...còn chung chung, không đủ dữ liệu để cổ đông thảo luận và cho ý kiến.
Dù vậy, phần lớn các tờ trình đều được thông qua với tỷ lệ tán thành hơn 80%. Tờ trình duy nhất không được thông qua, vừa hay lại là dấu hiệu phản ánh tỷ lệ sở hữu chi phối của nhóm Thaigroup tại Kim Liên Tourism.
Đó là tờ trình số 3a về giao dịch phát sinh doanh thu và chi phí với bên có liên quan - Tập đoàn Thaigroup. Bởi Thaigroup không được bỏ phiếu, nên chỉ có 1.744.308 cổ phần, tương đương 60,62% cổ phần tham gia bỏ phiếu tán thành, trong khi 1.143.590 cổ phần bỏ phiếu chống.
1.744.308 cổ phần đứng về Thaigroup suýt soát 1.870.800 cổ phần Kim Liên Tourism mà GPBank đã bán cho 1 tổ chức và 2 cá nhân trong phiên đấu giá ngày 27/4/2018. Lưu ý rằng SeaBank (thành viên Tập đoàn BRG) đã mua lại PTF - cổ đông lớn của Kim Liên Tourism chỉ 2 tháng trước cuộc đấu giá, dẫn tới những đồn đoán về một cuộc đối đầu giữa Bầu Thuỵ mà "Madame" Nga (Chủ tịch SeaBank) - một nữ doanh nhân đặc biệt hứng thú với các thương vụ M&A khách sạn.
Tuy vậy, như đã lưu ý, cùng với mức giá bán đúng bằng khởi điểm (305.053 đồng/CP), 3 nhà đầu tư đã chi tới 570,7 tỷ đồng để mua 26,9% vốn Kim Liên Tourism khó lòng là ai khác ngoài nhóm Thaigroup. Và nếu giả thiết này đúng trên thực tế, thì doanh nhân nức tiếng Ninh Bình đã nâng tỷ lệ sở hữu trong Kim Liên Tourism lên mức chi phối gần như tuyệt đối 79,33%. Hai cổ đông lớn khác là PTF (465.505 cổ phần; 6,69%) và CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu (GP Invest 460.761 cổ phần; 6,62%), cổ đông nhỏ lẻ nắm 512.484 cổ phần còn lại, tương đương 7,37%.
Ở diễn biến gần đây, PTF đã tính đường rút khỏi dự án Kim Liên khi đăng ký bán toàn bộ cổ phần Kim Liên Tourism đang sở hữu theo phương thức thoả thuận. Thời gian giao dịch dự kiến từ 31/12/2019 đến 31/1/2020.
Đây gần như là động thái bắt buộc của PTF, bởi nếu không nhanh chóng thoái lui, Kim Liên Tourism dưới sự chi phối của Thaigroup sẽ sớm tăng vốn với đơn vị hàng chục lần. Khi đó 465.505 cổ phần Kim Liên Tourism mà PTF đang sở hữu sẽ có giá trị không khác mấy với nhiều trăm triệu cổ phiếu được phát hành mới bằng mệnh giá (10.000 đồng).
Kể cả vào thời điểm hiện tại, PTF muốn thoái vốn cũng cũng khó lòng đạt được mức giá 305.053 đồng/CP của GPBank hay 274.200 đồng/CP của SCIC. Bởi một khi đã chi phối gần như tuyệt đối, bầu Thuỵ còn nhiều cách thức để gia tăng tỷ lệ sở hữu tại Kim Liên Tourism, mà không cần chi thêm cả trăm tỷ để mua cổ phần từ các cổ đông thiểu số còn lại.
Cuối năm 2018, tổng tài sản của Kim Liên Tourism là 73,3 tỷ đồng, giảm 5 tỷ đồng so với đầu năm; vốn điều lệ 69,57 tỷ đồng, lỗ luỹ kế 8,7 tỷ đồng. Doanh thu trong năm đạt 99,3 tỷ đồng, giảm 31% so với năm 2017; lãi sau thuế ở mức 8,6 tỷ đồng, tương ứng lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) là 1.238 đồng.
Đáng chú ý, báo cáo tài chính thể hiện việc Thaigroup đã chuyển cho Kim Liên Tourism 15,48 tỷ đồng để mua 8 xe quét rác trao tặng cho UBND TP. Hà Nội. Khoản tiền này không có thời hạn thanh toán, không có lãi suất phạt chậm trả.
