Bộ Xây dựng vừa ban hành Văn bản hợp nhất số 21/VBHN-BXD ngày 14/11/2025, hợp nhất và hệ thống hóa các thông tư quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023. Văn bản được xây dựng dựa trên Thông tư 05/2024/TT-BXD, Thông tư 09/2025/TT-BXD và Thông tư 32/2025/TT-BXD, bổ sung nhiều nội dung mới về quản lý nhà ở xã hội, vận hành chung cư và phân cấp mạnh cho chính quyền cơ sở.
Phân cấp sâu cho cấp xã trong quản lý nhà ở
Một trong những điểm mới đáng chú ý là việc tăng cường trao quyền cho Ủy ban nhân dân cấp xã, nhằm bảo đảm quản lý sát thực tế, kịp thời phát hiện sai phạm và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương.
Theo quy định, chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài muốn cho thuê nhà ở tại Việt Nam phải gửi văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi ký hợp đồng. UBND cấp xã có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo định kỳ tình hình cho thuê nhà của cá nhân nước ngoài trên địa bàn.
 |
| Ảnh minh họa |
Đối với cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên và dưới 20 căn hộ để cho thuê, thuộc trường hợp miễn giấy phép xây dựng, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho UBND cấp xã trước khi khởi công. Nội dung thông báo gồm thông tin chi tiết về số tầng, số căn hộ, diện tích sàn, khu vực sử dụng chung, khu vực để xe… giúp địa phương chủ động quản lý trật tự xây dựng và công năng sử dụng của công trình.
Làm rõ điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội
Văn bản hợp nhất cũng quy định cụ thể hơn về điều kiện, hồ sơ chứng minh đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, đảm bảo tính minh bạch và tránh trục lợi chính sách.
Đặc biệt, tiêu chí thu nhập được mô tả rõ ràng: Người độc thân có thu nhập không quá 20 triệu đồng/tháng, người độc thân nuôi con dưới tuổi thành niên: không quá 30 triệu đồng/tháng, vợ chồng: tổng thu nhập không quá 40 triệu đồng/tháng.
Hồ sơ chứng minh điều kiện được quy định theo 7 mẫu thống nhất (Mẫu 01-07), có giá trị trong 6 tháng kể từ thời điểm xác nhận. Các quy định này giúp đồng bộ cơ sở dữ liệu và giảm nguy cơ sai lệch giữa các địa phương khi xét duyệt.
Siết chặt quản lý vận hành chung cư
Một chương quan trọng của Văn bản hợp nhất là Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quy chế được áp dụng cho cả chung cư để ở thuần túy và chung cư hỗn hợp, trong đó nhấn mạnh vai trò của Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị (BQT).
Quyền biểu quyết tại hội nghị được tính theo diện tích sở hữu riêng - mỗi m² tương đương một phiếu. Đây là cách tính nhằm phản ánh đúng quyền lợi gắn với giá trị sở hữu thực tế, hạn chế tình trạng “áp đảo số đông” của căn hộ diện tích nhỏ.
BQT được khuyến khích tham gia đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành. Việc cấp chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo không quá 3 tháng kể từ ngày công nhận BQT. Điều này giúp nâng cao tính chuyên nghiệp, hạn chế tình trạng ban quản trị hoạt động thiếu kiến thức hoặc vượt quyền gây tranh chấp.
Những xung đột thường gặp tại chung cư - như bàn giao quỹ bảo trì, thu - chi kinh phí quản lý - được phân định rõ thẩm quyền giải quyết: UBND cấp xã nơi có nhà chung cư, hoặc Tòa án/trọng tài thương mại nếu tranh chấp vượt thẩm quyền. Quy định này giúp xử lý nhanh tại cấp cơ sở và tăng tính minh bạch.
Hợp đồng quản lý vận hành giữa BQT và đơn vị vận hành có thời hạn tối thiểu 12 tháng và tối đa bằng nhiệm kỳ BQT (3 năm). Toàn bộ các khoản thu - chi liên quan kinh phí vận hành và bảo trì phải được công khai định kỳ 6 tháng một lần.
Tăng cường trách nhiệm địa phương và vai trò kiểm tra của Bộ Xây dựng
Bộ Xây dựng sẽ hướng dẫn, giám sát và xử lý kịp thời những vướng mắc trong quá trình triển khai. UBND cấp tỉnh được yêu cầu bố trí nguồn lực, chỉ đạo cấp xã thực hiện đầy đủ nhiệm vụ; thường xuyên tổng hợp khó khăn, báo cáo về Bộ để hoàn thiện quy định.
Văn bản hợp nhất 21/VBHN-BXD được đánh giá là bước quan trọng nhằm hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở, tạo nền tảng quản lý đồng bộ, phù hợp với thực tiễn, đồng thời nâng cao minh bạch và chất lượng vận hành nhà chung cư tại Việt Nam.
Nguồn: Báo Nhân Dân
