Tại sự kiện, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã có nhiều chia sẻ trực tiếp về vấn đề trên. Bà Dung cho hay thị trường bất động sản đã có nhiều chuyển biến trong hơn 19 năm qua (từ năm 2000) không chỉ về số lượng mà cả về chất lượng của các dự án BĐS.
|
Điểm qua thị trường 9 tháng đầu năm 2019, bà Dung cho hay nguồn cung chào bán tại Tp.HCM giảm 3% so với cùng kỳ, đạt 21,619 căn. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở cao (tỷ lệ bán 100% đối với nhà ở trung cấp và hơn 70% đối với nhà ở cao cấp) khiến giá bán tăng mạnh trong quý 3/2019, tăng 15% so cùng kỳ.
Việc bất cập trong cơ chế pháp lý là nguyên nhân chính khiến nguồn cung suy giảm, đây cũng là vấn đề cần giải quyết để thị trường BĐS có thể tiếp tục phát triển. Tuy nhiên, một điểm tích cực khi thị trường thiếu nguồn cung và nhu cầu vẫn cao là tồn kho của các dự án trước đó sẽ được hấp thụ dần.
Bất động sản 2020 vẫn sẽ tích cực, khu Đông và khu Nam dẫn dắt nguồn cung
Đứng trước vấn đề thị trường bất động sản Việt Nam sẽ diễn biến ra sao trong thời gian tới. Bà Dung cũng đưa ra một số luận điểm chính về bối cảnh kinh tế, tình hình thị trường, cũng như những dự báo thị trường năm 2020.
Mặc dù GDP bình quân đầu người của Việt Nam còn thấp, nhưng Việt Nam là nước có GDP tăng trưởng thuộc hàng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á. Ước tính GDP theo đầu người năm 2019 đạt 2,720 USD (tăng 7.7% so cùng kỳ). So với giá bán của các dự án bất động sản, cụ thể là giá các căn hộ trung cấp (1,000 – 2,000 USD/m2) dù có tăng nhưng mức tăng ổn định và vẫn thấp hơn so với GDP. Qua đó, người mua vẫn có khả năng chi trả dần và cầu sẽ tiếp tục tăng.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu ở VN trong thời gian tới cũng được dự đoán sẽ tăng mạnh (tăng 9.2% vào năm 2023 so với năm 2018). Đồng thời, lãi suất cho vay mua nhà trong những năm qua đã có sự điều chỉnh đáng kể "chẳng hạn, lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam năm 2008 tới 15.8% thì đến tháng 9/2019 chỉ còn 8.4%; điều này đã dẫn đến việc có nhiều người mua nhà tận dụng vốn vay ngân hàng hơn (40-50% tại phân khúc trung cấp và bình dân) nhờ lãi suất vừa phải và ổn định”, bà Dung nhận định.
 Nguồn: CBRE |
Năm 2020, bà Dung cho rằng các vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết (trong 6 tháng đầu năm) và nguồn cung căn hộ sẽ tăng trưởng trở lại. Trong đó, khu Đông (chủ yếu là Quận 2, Quận 9, Quận Thủ Đức) và khu Nam của TP.HCM sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, lần lượt chiếm 61% và 23%.
Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường vẫn còn đó những thách thức như giá đất tăng nhanh khiến chủ đầu tư mới khó gia nhập thị trường, hay vấn đề về hạ tầng ngày càng nghiêm trọng (kẹt xe, ngập lụt, hạ tầng chậm tiến độ) vẫn chưa được giải quyết.
"Mặc dù vậy, thị trường chậm nhưng không có bong bóng; nhu cầu ở cao và các gói vay thế chấp giúp cân bằng thị trường và sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định trong năm 2020”, bà Dung kết luận về triển vọng thị trường năm 2020.
 Dự báo khu Đông và khu Nam sẽ dẫn dắt nguồn cung trong năm 2020. Nguồn: CBRE |
Cổ phiếu bất động sản vẫn hấp dẫn
Việc lựa chọn đầu tư vào cổ phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là một trong những đề tài được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao của CTCK KIS Việt Nam (KIS) cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là doanh nghiệp niêm yết trên sàn biên lợi nhuận của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản tăng trưởng tốt và hiện tại đang ổn định.
Chẳng hạn, doanh thu năm 2014 đạt 50,000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng đạt khoảng 7,000 tỷ đồng và biên lợi nhuận ròng khoảng 12%. Tới 9 tháng đầu 2019, doanh thu đạt khoảng 240,000 tỷ đồng, lợi nhuận ròng khoảng 35,000 tỷ đồng, biên lợi nhuận ròng khoảng 15.5%.
Bên cạnh đó việc các doanh nghiệp tích cực huy động và đa dạng nguồn vốn (từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài) để đầu tư mở rộng thêm các dự án đang giúp cơ cấu nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản cân bằng hơn.
Một điểm tích cực khác là định giá cổ phiếu bất động sản trên thị trường đang ở mức hợp lý. Các doanh nghiệp bất động sản trên sàn có mức P/E khoảng 10 lần, trong khi trung bình của thị trường là 14 lần.
| Định giá của một số cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán  Nguồn: KIS Việt Nam |
Từ đó, ông Phương kết luận đây là thời điểm phù hợp để đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản. Việc đầu tư cần dựa trên các yếu tố nội tại của doanh nghiệp như chất lượng lợi nhuận, bề dày doanh nghiệp...
“Khi doanh nghiệp có khó khăn, bản thân doanh nghiệp có thương hiệu, làm ăn uy tín, lúc khó khăn nên cân nhắc mua vào, vì giá còn mềm. Còn khi thị trường đã được hóa giải thì giá sẽ cao, biên lợi nhuận thu về mới là quan trọng. Tuy có rủi ro nhưng chính là cơ hội tốt để nhà đầu tư chuyên về tài chính cân nhắc để mua vào", ông Phương khuyến nghị.
