Tôi muốn hỏi:
Gia đình tôi được gia đình nhà chú ruột chuyển 706m2 đất ruộng từ năm 1996 với mục đích là gia đình tôi chuyển bà nội xuống gia đình tôi ở để nuôi vì trước đây bà ở với chú thím (có giấy chuyển nhượng viếtt tay có xác nhận của UBND xã, số ruộng đó vẫn nằm trong sổ bìa đỏ của chú thím). Nay chú tôi khởi kiện để đòi lại 1/2 số ruộng đó nói là để nuôi ông (hiện ông vẫn còn sống và ở nhà chú thím, ông là cán bộ về hưu). Vậy tôi muốn hỏi chú thím tôi làm như vậy có đúng hay không?
Luật sư tư vấn:
Với thắc mắc của bạn, Công ty LUẬT DƯƠNG GIA xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
1. Cơ sở pháp lý – Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP – Luật Công chứng năm 2014 – Bộ luật dân sự năm 2015 2. Giải quyết vấn đề Đất đai luôn là vấn đề phức tạp và xảy ra nhiều tranh chấp do nhiều yếu tố liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, thừa kế… Điều này hoàn toàn dễ hiểu do nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều, dân số tăng dẫn đến ” đất chật người đông”, góp phần làm cho giá trị quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao và ai cũng muốn giữ cho mình một phần quyền sử dụng đất. Khi xảy ra tranh chấp, các đương sự phải đưa ra chứng cứ chứng minh về quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế. Căn cứ theo Muc II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP quy định về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau: II. VỀ THỪA KẾ, TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT …
2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất … 2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây: a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. …” Theo đó, để được công nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải có đầy đủ các điều kiện trên. Giả thiết, gia đình bạn nhận chuyển nhượng từ chú ruột, đáp ứng đủ các điều kiện trên, hợp đồng chuyển nhượng đã được chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã được coi là hợp pháp.
Tuy nhiên, gia đình bạn chưa làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa được coi là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và đất này vẫn là của chú thím bạn. Xét về mặt hợp đồng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chú thím và gia đình bạn được giao kết một cách hợp pháp nên về nguyên tắc các bên phải tuân thủ theo đúng thỏa thuận của hợp đồng, gia đình chú thím bạn cũng có nghĩa vụ phải thực hiện việc sang tên cho gia đình bạn.
Chú thím bạn chưa sang tên nhưng muốn chấm dứt hợp đồng và đòi lại quyền sử dụng đất là xâm phạm đến quyền của gia đình bạn. Việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được đặt ra khi có hành vi trái pháp luật hoặc hai bên có thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng.
Có 2 trường hợp có thể xảy ra: – Trường hợp 1: Gia đình bạn đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu gia đình bạn đồng ý hủy bỏ hợp đồng thì cả hai bên cùng ra Ủy ban nhân dân xã để tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và phải được lập thành văn bản, có cam kết của hai bên. Sau khi hủy bỏ hợp đồng thì hai bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, bạn trả lại đất cho nhà chú thím và chú thím trả lại tiền cho gia đình bạn. – Trường hợp 2: Gia đình bạn không đồng ý hủy bỏ hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng đất Căn cứ theo Khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định về giá trị pháp lý của văn bản công chứng: “Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng …
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.” Trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng không được thực hiện theo thỏa thuận, chú thím bạn không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình thì gia đình bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện để được giải quyết. Trong cả hai trường hợp, chú thím bạn đều có nghĩa vụ bồi thường cho gia đình bạn khi đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015.
Cụ thể: + Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận.
+ Phải thông báo ngay cho bên kia về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường + Khi hợp đồng chấm dứt, hai bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết trách chấp
+ Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường
+ Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự.
Thiệt hại thực tế của gia đình bạn có thể là giá trị tài sản trong việc cải tạo, nâng cấp, đầu tư…vào đất và tài sản gắn liền trên đất. Căn cứ theo quy định trên gia đình bạn có thể khởi kiện tài Tòa án nhân dân cấp quận/ huyện, hồ sơ khởi kiện bao gồm: – Đơn khởi kiện – Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao)
