Ngân hàng VIB nói gì về việc hỗ trợ vay vốn cho đất cá nhân phân lô quảng cáo là dự án BĐS?

Gọi đất cá nhân phân lô là "dự án"?

Giữa tháng 4/2021, để chứng minh 2 khu đất cá nhân phân lô ở tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu là dự án bất động sản (BĐS) với tên gọi Phú Mỹ Dragon City (xã Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ) do Công ty cổ phần Địa ốc Tân Thịnh làm chủ đầu tư và Sea View Garden (xã Lộc An, huyện Đất Đỏ) do Công ty cổ phần Đầu tư tài nguyên Việt Nam làm chủ đầu tư, nhiều nhân viên môi giới đã đưa ra Thư ngỏ - thông báo hỗ trợ vay vốn BĐS có dấu đỏ và chữ ký của một số Chi nhánh Ngân hàng VIB.

Liên hệ qua điện thoại với nhân viên môi giới dự án Phú Mỹ Dragon City thông qua trang web https://diaoctanthinhgroup.com, để minh chứng cho việc Phú Mỹ Dragon City là dự án, người này đưa ra văn bản "Thư ngỏ về việc chính sách tài trợ cho khách hàng cá nhân vay mua bất động sản thuộc dự án Phú Mỹ Dragon City" của Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Thị Thập (địa chỉ: 5 - 7 Nguyễn Thị Thập, KDC Him Lam, phường Tân Hưng, quận 7, TP. HCM).

Thư ngỏ này có dấu đỏ của Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Thị Thập và chữ ký của ông Lê Tấn Nhứt - Giám đốc Kinh doanh Chi nhánh. Trên Thư ngỏ còn thể hiện nội dung gửi Công ty cổ phần Địa ốc Tân Thịnh và nhiều lần gọi Phú Mỹ Dragon City là "dự án", đồng thời đưa ra gói lãi suất ưu đãi dành cho người mua đất nền tại đây.

Khi được hỏi thêm các pháp lý cần có khác của một dự án BĐS tại Phú Mỹ Dragon City như: Quy hoạch chi tiết 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng... thì nhân viên này không đưa ra được với lý do "vấn đề bảo mật thông tin". Sau đó, nhân viên môi giới này khẳng định lại, Phú Mỹ Dragon City chỉ là "đất phân lô".

Một lãnh đạo phường Hắc Dịch cũng thông tin, khu đất đang được quảng cáo là dự án Phú Mỹ Dragon City là đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. "Trên địa bàn phường Hắc Dịch đến thời điểm này không có dự án nào mang tên gọi Phú Mỹ Dragon City", lãnh đạo khẳng định.

Liên quan đến Thư ngỏ gửi Công ty cổ phần địa ốc Tân Thịnh có ghi "dự án Phú Mỹ Dragon City", ông Lê Tấn Nhứt - Giám đốc Kinh doanh Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Thị Thập, thừa nhận, Thư ngỏ này là thật; nhưng Phú Mỹ Dragon City chỉ là đất cá nhân phân lô.

Ông Lê Tấn Nhứt lý giải, ông ký vào văn bản Thư ngỏ trên là do cấp dưới trình lên và khi đó ông đang "xỉn" nên không thẩm định kỹ nội dung. Sau đó, văn bản này đã bị thu hồi.

Còn tại khu đất được quảng cáo là dự án Sea View Garden, trên trang thông tin điện tử https://nhadatexpress.com.vn/ của Công ty TNHH Nhà đất Express (đường Lê Thị Trung, phường An Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương) đăng tải hình ảnh Thông báo chính sách vay dành cho quý khách hàng vay mua BĐS của Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Văn Trỗi (địa chỉ: 106 Nguyễn Văn Trỗi, phường 8, quận Phú Nhuận, TP. HCM).

Cụ thể, Thông báo ngày 20/4/2021, có dấu đỏ của Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Văn Trỗi và chữ ký của bà Hoàng Thị Hải Yến - Giám đốc Phòng Kinh doanh Chi nhánh. Trong Thông báo cũng thể hiện Sea View Garden là "dự án" và thể hiện cam kết cho khách hàng vay với lãi suất ưu đãi khi mua BĐS tại "dự án Sea View Garden".

Ngày 20/4/2022, liên hệ với số điện thoại cá nhân trên Thông báo có dấu đỏ của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) - Chi nhánh Nguyễn Văn Trỗi, về chương trình vay dành cho khách hàng mua BĐS tại "dự án Sea View Garden", người nghe máy cho biết đây là đất cá nhân phân lô.

"Khách hàng mua đất tại dự án Sea View Garden sẽ ký hợp đồng với cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận. Có 2 cách để vay ngân hàng khu mua đất tại đây. Một là thanh toán toàn bộ giá trị lô đất với cá nhân sau đó làm thủ tục vay với ngân hàng. Hai là, thanh toán 30% với chủ lô đất, 70% còn lại sẽ làm thủ tục với ngân hàng và ngân hàng sẽ giải ngân...", người này nói.

Khi được hỏi về việc ghi tên "dự án Sea View Garden" trên tờ thông báo thì người này không giải thích được. Người này cho biết làm đúng theo quy trình thẩm định của ngân hàng và trong thông báo đưa ra có thay đổi một số câu chữ còn bản chất thì vẫn là "bảo lãnh".

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Hiền - Chủ tịch UBND xã Lộc An, huyện Đất Đỏ, khẳng định rằng, trên địa bàn xã không có dự án nào tên là Sea View Garden.

Theo lãnh đạo UBND xã Lộc An, khu đất được quảng cáo là dự án Sea View Garden thực chất là của một người dân đã làm thủ tục phân lô từ khu đất lớn thành 17 lô nhỏ. Khu đất này có một đoạn đường bê tông dài 20m xây dựng trái phép do người dân tự ý làm đã bị xã tháo dỡ trước đó.

Trao đổi với phóng viên Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường, ông Huỳnh Sơn Thái – Chủ tịch UBND huyện Đất Đỏ cho biết: “Sau khi Tạp chí phản ánh thông tin, tôi đã cử lực lượng chuyên môn tới kiểm tra và buộc chủ đất phải dỡ bỏ con đường làm không phép tại khu đất. Đồng thời, chỉ đạo UBND xã Lộc An cắm biển cảnh cáo tại khu đất được quảng cáo là dự án Sea View Garden ở xã Lộc An. Chúng tôi cũng làm báo cáo về vấn đề này gửi đến cơ quan cấp trên để tiếp tục xử lý. Khu đất được quảng cáo là dự án Sea View Garden là đất cá nhân phân lô, trước đây đã từng bị xử phạt nhưng sau đó chủ đất tiếp tục vi phạm”.

Để xác minh giá trị pháp lý của thông báo ưu đãi mà Ngân hàng VIB - Chi nhánh Nguyễn Văn Trỗi, đưa ra cho khách hàng mua BĐS "dự án Sea View Garden", chiều ngày 25/4/2022, Phóng viên Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường đã đến trụ sở 106 Nguyễn Văn Trỗi, phường 8, quận Phú Nhuận, TP. HCM thì được nhân viên ở đây xác nhận thông báo này là thật. Nhưng phía ngân hàng đã tạm ngừng ưu đãi cho khách hàng khi mua BĐS tại Sea View Garden.

Ngân hàng VIB: Thư ngỏ và Thông báo ban hành không đúng thẩm quyền

Ngày 19/5/2022, Ngân hàng VIB có văn bản phản hồi thông tin tới Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường. Theo đó, sau khi có phản ánh của Tạp chí, phía Ngân hàng đã làm việc với các bên liên quan để làm rõ vụ việc.

“Ngân hàng khẳng định không đưa ra bất cứ xác nhận nào liên quan đến tính pháp lý của khu đất Phú Mỹ Dragon City và Sea View Garden. Thư ngỏ và Thông báo nêu trên được ký và ban hành không đúng thẩm quyền theo quy định của Ngân hàng nên không có giá trị pháp lý, giá trị thực tiễn. Nhân sự ký tên trên các văn bản này phải chịu trách nhiệm cá nhân theo quy định của Ngân hàng và pháp luật”, phía Ngân hàng VIB thông tin.

Trong khi đó, trao đổi với Phóng viên Tạp chí Điện tử Kinh tế Môi trường, Luật sư Trần Đức Phượng - Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng, các nhân viên của Ngân hàng VIB, lợi dụng quyền hạn của mình để cùng với các cá nhân, tổ chức để tạo ra các văn bản thật (văn bản của ngân hàng ký, đóng dấu) nhưng có kèm những nội dung sai sự thật (đất cá nhân tự ý phân lô nhưng vẫn gọi là dự án, mật mờ về việc nội dung văn bản chỉ gắn với tên công ty môi giới,...) là việc vi phạm của pháp nhân Ngân hàng.

Luật sư Phượng thắc mắc: "Một câu hỏi lớn đặt ra, ngân hàng đó được cung cấp tài liệu và thẩm định qua nhiều khâu nhưng đến độ không có mức nhận thức trung bình của xã hội để không thể phân biệt được giữa “đất của cá nhân” và “dự án nhà ở” được đăng ký tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chỉ có thể giải thích, đây là vi phạm do nhân viên có thẩm quyền của chính ngân hàng đó thực hiện, do việc kiểm soát nội bộ của ngân hàng yếu hoặc bị mất kiểm soát tại cơ sở đó".

Theo Luật sư Phượng, những văn bản công bố ra bên ngoài (không còn mang yếu tố nội bộ, các bên trong giao dịch) sẽ có mức độ ảnh hưởng rất lớn trong việc sử dụng các văn bản này để lừa dối người dân. Đây là các vi phạm của pháp nhân ngân hàng bị xử lý về hành vi quảng cáo không đúng theo quy định tại khoản 5, Điều 34, Nghị định 38/2021/NĐ-CP ngày 29/3/2021 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực văn hoá và quảng cáo: Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng đối với hành vi quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về khả năng kinh doanh, khả năng cung cấp sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ...”.

Từ sự việc 2 khu đất cá nhân phân lô quảng cáo như dự án BĐS ở Bà Rịa – Vũng Tàu có sử dụng văn bản – thư ngỏ của Chi nhánh Ngân hàng VIB để mời chào người mua, luật sư Trần Đức Phượng nhận định, việc phân lô bán nền ở nhiều tỉnh, thành hiện nay đã hình thành những guồng máy có tổ chức từ người đứng ra gom đất, cho vay tiền, thực hiện thủ tục phân lô và dùng nhiều thủ thuật cao để thực hiện trên quy mô lớn tại nhiều nơi,… đang để lại nhiều hệ lụy cho nền kinh tế nên cần Cơ quan Nhà nước tại Trung ương có biện pháp, chính sách kịp thời quản lý về quản lý đất đai.

Luật sư Phượng đưa ra lời khuyên: "Nếu phát hiện những vụ việc trên, người dân có thể thông báo đến lãnh đạo của Ngân hàng để họ kiểm tra xem xét hoạt động của những người ký trên các văn bản này, rà soát lại quy trình nội bộ để đảm bảo việc quản lý chặt chẽ và ngăn chặt việc một số cá nhân đã lợi dụng chức vụ để trục lợi cá nhân”.

Đối với chính quyền địa phương, ông Phượng cho rằng, khi phát hiện các trường hợp cá nhân tự phân lô nhưng lừa dối người dân là các dự án thì chính quyền địa phương cần tiến hành ngay việc kiểm tra xử lý nếu có vi phạm đối với người sử dụng đất (thay đổi hiện trạng, xây dựng công trình trái phép, hủy hoạt đất,…) và hoạt động quảng cáo, môi giới, giao dịch BĐS không đúng quy định để ngăn ngừa các hệ lụy tiêu cực tại địa phương.

Với những thông tin gian dối, lừa dối người dân tại các giao dịch BĐS hiện nay, người dân cần thực hiện đúng quy định pháp luật chỉ tiến hành giao dịch đối với các bất động sản đã có giấy chứng nhận riêng và đầy đủ diện tích chuyển nhượng. Với trường hợp có sự giới thiệu quảng cáo với bên thứ ba như ngân hàng thì cần liên hệ trực tiếp với ngân hàng để hiểu đúng về điều kiện, thủ tục khi vay tín dụng. Trong trường hợp tốt nhất là thông qua các dịch vụ pháp lý của luật sư để kiểm tra giao dịch một cách trực tiếp hoặc chụp gửi kiểm tra văn bản trước khi ký kết để tránh xa các giao dịch trái pháp luật chứa đựng những rủi ro cho chính mình.