 |
| --thị trường bất động sản muốn bứt phá mạnh mẽ cần tháo gỡ khá nhiều rào cản. Ảnh: Quang Vinh. |
Nhận định về thị trường bất động sản thời gian qua, TS Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng, tình trạng đình trệ của thị trường BĐS có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, vướng mắc của các dự án. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, chỉ riêng tại Hà Nội và TPHCM ước có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, những ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết.
Ông Khôi nêu lên thực tế rằng, một số địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền, tâm lý né tránh không muốn làm, cũng như trong phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp (DN); ngoài ra, nhiều quy định pháp luật còn chồng chéo, việc áp dụng pháp luật còn thiếu thống nhất, chưa đồng bộ.
Thời gian vừa qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tác động trực tiếp và gián tiếp đến lĩnh vực BĐS, đặc biệt dự kiến tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khoá XV sẽ thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi. Các chính sách nói trên được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được nhiều nút thắt của thị trường BĐS, tuy nhiên cần có những giải pháp đồng bộ hơn” - ông Khôi nêu quan điểm.
Bên cạnh điểm nghẽn pháp lý, theo TS Cấn Văn Lực, thị trường BĐS còn đối diện với hàng loạt những rào cản khác như, rào cản về tài chính; cách thức quản lý và giám sát BĐS; quy hoạch và kết cấu hạ tầng; thông tin dữ liệu thiếu minh bạch... Tất cả những yếu tố đó dồn lại khiến cho thị trường BĐS khó phục hồi mạnh mẽ.
Nêu lên giải pháp tháo gỡ khó khăn, TS Cấn Văn Lực cho rằng, tiếp tục hoàn thiện thể chế cụ thể đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Chứng khoán... Theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.
Còn theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung - Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Công ty đầu tư DVL Ventures, kể từ thời điểm Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích đất ở không thực hiện được.
Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có nhiều dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện, gây thiệt hại cho DN, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở. Ông Chung cũng nêu hàng loạt vướng mắc liên quan đến các về vấn đề giao đất và thời hạn hoạt động của dự án.
Đơn cử, Khoản 3 Điều 44 Luật Đầu tư năm 2020 quy định “Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng nhà đầu tư chậm được bàn giao đất thì thời gian Nhà nước chậm bàn giao đất không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư”. Khoản 1 Điều 27 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 quy định “... Trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chậm được bàn giao đất thì thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa”.
Mặc dù vậy, đối với các dự án BĐS có quy mô sử dụng đất lớn như những dự án kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, thời kỳ giao đất có thể chia thành nhiều lần mới hoàn thành được đền bù giải phóng mặt bằng và bàn giao đất trên thực địa, thời gian có thể kéo dài 3-4 năm mới hoàn thành, như vậy khi nhà đầu tư thứ cấp vào thuê đất đối với phần diện tích đất giao sau thì thời hạn hoạt động dự án giảm dần theo thời gian giao đất, DN kinh doanh hạ tầng gây vướng mắc cho DN nếu muốn đủ thời gian giao đất 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư.
Để giải quyết các vấn đề ách tắc nêu trên, ông Chung cho rằng, nhà quản lý cần tập trung giải quyết các dự án đang gặp vướng pháp lý, rơi vào cảnh tồn đọng. “Để tháo gỡ cần sửa các quy định từ Luật, Nghị định, Thông tư không còn phù hợp, đây là vấn đề quan trọng nhất” - ông Chung nhấn mạnh.
THEO ĐẠI ĐOÀN KẾT
