“Sai sót”?
Liên quan đến những lùm xùm xung quanh 6 căn hộ “từ trên trời rơi xuống” tại tầng 2, block D, chung cư Phú Hoàng Anh, như Chất lượng Việt Nam đã thông tin, ngày 29/04/2008, Sở Xây dựng TP.HCM đã có Quyết định số 55/QĐ-SXD- PTN về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dụng chung cư Phú Hoàng Anh tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM do công ty CP Phú Hoàng Anh làm chủ đầu tư. Tại Quyết định này, Block D của dự án được phê duyệt với 182 căn hộ, theo bảng chi tiết thì 182 căn hộ này được bố trí từ tầng 3 đến tầng 33.
Đến năm 2012, 182 căn hộ tại Block D đã được chủ đầu tư tiến hành nghiệm thu và bàn giao để cư dân đưa vào sử dụng. Cùng với đó, Công ty CP Phú Hoàng Anh cũng làm thủ tục xin Sở Tài nguyên và Môi trường (Sở TN-MT) cấp sổ hồng cho cư dân.
Sau khi nhận căn hộ và sinh sống ổn định, năm 2017, Ban quản trị chung cư Phú Hoàng Anh “tá hỏa” khi bà Nguyễn Thị Châm và 3 người nữa đưa ra thêm 6 sổ hồng, yêu cầu Ban quản trị cung cấp dịch vụ để được vào sinh sống, nâng tổng số sổ hồng tại block này lên 188 sổ.
Phê duyệt chỉ 182 căn hộ nhưng lại có tới 188 sổ hồng, như vậy đã có sự bất hợp lý, bởi 6 sổ hồng (tương ứng với 6 căn hộ) không thể tự nhiên mà có.
Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Lê Viết Phúc – Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 quy định về các hành vi bị cấm, trong đó có hành vi “sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng”.
“Trong trường hợp này, năm 2012 chủ đầu tư đã nghiệm thu, bàn giao và đưa vào sử dụng công trình thì không hề có các căn hộ này. Sau đó, năm 2016 chủ đầu tư muốn tăng thêm số căn hộ thì buộc phải tiến hành đầy đủ các thủ tục theo quy định pháp luật về thay đổi công năng so với nội dung phê duyệt dự án trước đây.
Cùng với đó, chủ đầu tư cũng phải ghi nhận việc điều chỉnh này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các cư dân sở hữu căn hộ hiện hữu. Vì lúc này, các cư dân sẽ phải chia sẻ phần diện tích sở hữu chung và các tiện ích khác do việc tăng số lượng căn hộ trong khối chung cư”, Luật sư Phúc phân tích.
Cũng theo Luật sư Phúc, văn bản phản hồi số 20995/TT của Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM (chúng tôi đã đề cập ở bài trước) là chưa đủ căn cứ pháp lý để chủ đầu tư thực hiện xây dựng thêm 6 căn hộ tại tầng 2 Block D của chung cư Phú Hoàng Anh. Bởi vì, văn bản này chỉ được xem là văn bản phúc đáp với chủ đầu tư, mang tính chất tham khảo ý kiến, không được xem là quyết định hành chính.
Như vậy, việc chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích tầng 2 Block D thành 6 căn hộ ở liệu có trái với quy định của pháp luật? Bởi vì, đến thời điểm hiện tại, chưa hề có văn bản pháp lý nào của cơ quan chức năng cho phép chủ đầu tư xây dựng thêm 6 căn hộ tại block này.
Năm 2017, sau khi đã cấp sổ hồng cho 6 căn hộ, Thanh tra Sở Xây dựng lại cho rằng Quyết định 55 là "chưa phù hợp"
Thêm vào đó, một vấn đề khác được đặt ra là tại sao một dự án chỉ được quy hoạch 182 căn, nhưng Sở TN&MT lại cấp tới 188 sổ hồng? Liệu rằng trong quá trình kiểm tra, xét duyệt để cấp sổ Sở có kiểm tra, thẩm định kỹ càng những văn bản, hồ sơ được chủ đầu tư trình duyệt hay không?
Để rồi, khi sự việc vào thế đã rồi, tức là khi khi 6 sổ hồng của 6 căn hộ đã được cấp, Thanh tra Sở Xây dựng lúc đó mới cho biết “phê duyệt Quyết định số 55 chưa phù hợp. Vì vậy, Sở sẽ điều chỉnh Quyết định 55”. Nhưng chưa phù hợp chỗ nào, điều chỉnh ra sao, thì đã gần 4 năm nay Sở Xây dựng vẫn không ý kiến...
Sẽ xử lý như thế nào?
Có thể nói, dù “sai sót” nằm ở bất cứ đơn vị nào thì bên chịu thiệt hại trong vụ việc này đều là khách hàng. Ở đây cụ thể là bà Châm và 3 người khác cùng mua căn hộ tại tầng 2 Block D của chung cư Phú Hoàng Anh.
Để giải quyết vấn đề, theo Luật sư Phúc sẽ có 2 phương án. Một là cho phép hợp thức hoá 6 căn hộ. Hai là trả lại hiện trạng ban đầu và thu hồi 6 sổ hồng đã được cấp sai.
Tuy nhiên, việc hợp thức hoá 6 căn hộ nói trên sẽ tương đối khó khăn. Bởi, một dự án đã được bán cho khách hàng và đi vào hoạt động, việc điều chỉnh công năng, số lượng căn hộ, cơi nới… đều cần phải có sự đồng ý từ phía cư dân vì ảnh hưởng tới quyền lợi của họ.
Ở vụ việc này, Ban quản trị chung cư và cư dân đã kiên quyết không cho bà Châm và 3 người khác vào ở kể từ năm 2017 do không đồng ý việc chuyển đổi phần diện tích thương mại, dịch vụ và nhà sinh hoạt cộng đồng thành căn hộ ở. Do đó, sẽ rất khó để cư dân thống nhất 100% khi có đề nghị thay đổi từ phía chủ đầu tư hay cơ quan chức năng.
Theo Luật sư Phúc, trong trường hợp này, phương án khả dĩ nhất vẫn là Sở TN&MT thu hồi lại 6 sổ hồng đã cấp. Nhìn ở góc độ pháp lý, người mua không bao giờ phải lo việc bị mất quyền lợi. Vì một khi đã bỏ tiền ra mua nhà rồi bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nên hợp đồng giữa chủ đầu tư với cư dân là vô hiệu. Lúc này, chủ đầu tư và người mua nên ngồi lại tìm hướng giải quyết dứt điểm theo hướng hủy hợp đồng với lý do không thực hiện được và giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng.
Nếu không tìm được tiếng nói chung, người mua hoặc các bên có thể khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để giải quyết. Bên cạnh đó, người mua có thể chứng minh được việc bị lừa dối, vi phạm của cơ quan có thẩm quyền. Hoàn toàn có quyền đề nghị bồi thường theo cơ chế bồi thường ngoài hợp đồng hoặc Luật Bồi thường Nhà nước trong lĩnh vực hành chính.
Hợp thức hoá hay thu hồi sổ hồng 6 căn hộ tại chung cư Phú Hoàng Anh đang là câu hỏi được nhiều người quan tâm
Được biết, việc cơ quan chức năng thu hồi, huỷ sổ hồng đã cấp không phải là chưa từng có trước đây. Cụ thể, năm 2019, Sở TN&MT TP.Hà Nội đã ban hành quyết định thu hồi, hủy hàng loạt sổ hồng đã cấp cho các căn hộ tại một số dự án do Tập đoàn Mường Thanh đầu tư trên địa bàn.
Phần lớn các sổ hồng bị thu hồi nói trên được Sở TN&MT TP. Hà Nội cấp cho các hộ dân vào giai đoạn 2016 -2017 cho những căn hộ nằm trong phần sai phạm của dự án như tầng xây thêm, tầng bị chuyển đổi công năng (thương mại chuyển thành nhà ở). Đồng thời, nguyên nhân thu hồi và hủy sổ hồng là do trong quá trình Sở TN&MT TP.Hà Nội thẩm định hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có sai sót, không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
