Ôm quỹ đất 'vàng' ở Thủ Đức, Công ty Hưng Phú liệu có 'chết trên đống nợ'?

Ôm hàng chục nghìn m2 đất TP. Thủ Đức

Công ty Cổ phần Đầu tư Địa ốc Hưng Phú (gọi tắt là Công ty Hưng Phú) là một trong số doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất rộng lớn tại khu vực TP. Thủ Đức (TP. HCM).

Năm 2008, Công ty Hưng Phú đã bắt tay với Tập đoàn Keppel Land (Singapore) thực hiện dự án nằm tại phường Phước Long B, quận 9 (nay là TP. Thủ Đức), TP. HCM có tên gọi: Khu biệt thự cao cấp ven sông Riviera Cove. Đây là dự án có quy mô 9,7ha, tổng mức đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường 96 căn biệt thự có diện tích từ 400 đến 1.000m2.

Vẫn tại khu vực TP. Thủ Đức, Công ty Hưng Phú sao đó đã sở hữu thêm các dự án lớn khác như Khu dân cư Hưng Phú 1 (phường Phước Long B) với quy mô gần 7ha, tổng mức đầu tư 450 tỷ đồng, gồm 86 căn nhà vườn liền kề, 121 căn biệt thự song lập và 23 căn biệt thự đơn lập; Khu dân cư Hưng Phú 2 - nằm sát cạnh với quy mô 10,6ha, tổng mức đầu tư 650 tỷ đồng...

Tại quê nhà của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Anh Khiêm (1975), Công ty Hưng Phú cũng là chủ đầu tư của Khu đô thị Hưng Phú tại TP. Tuy Hòa, với quy mô 7,4ha, tổng mức đầu tư 400 tỷ đồng.

Theo lời giới thiệu trên website của Công ty Hưng Phú, doanh nghiệp đang có kế hoạch triển khai thêm các dự án khác tại khu đất Thủ Đức với các cái tên như Sanctuary Cove, Bella Court, Centermark và River Terrace... Đây đều là các dự án có quy mô hàng chục nghìn m2, tổng mức đầu tư trên dưới 1.000 tỷ đồng.

Trong đó, dự án River Terrace thực chất là giai đoạn 2 của dự án Riviera Cove, được khởi công xây dựng từ tháng 10/2014, song đến nay vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, chưa được Công ty Hưng Phú đem ra thị trường. Hồi tháng 7/2021, doanh nghiệp đã vay 200 tỷ đồng trái phiếu mã HPZCH2127001 có kỳ hạn 6 năm để gom tiền phát triển dự án này.

Lô trái phiếu của Công ty Hưng Phú có lãi suất trong khoảng 10%/năm. Để vay được khoản tiền này, ông Nguyễn Anh Khiêm và bà Nguyễn Lê Minh Thùy đã đem 4 lô đất của mình để làm tài sản bảo đảm. Dòng tiền mới đổ về giúp doanh nghiệp gia tăng quy mô vốn hoạt động, đồng thời góp thêm vốn vào Công ty TNHH River Terrace (công ty con) để phát triển dự án River Terrace.

Trước đó ngày 13/12/2019, Công ty Hưng Phú cũng phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 12%/năm, kỳ hạn 4 năm (mã HUNGPHUL1923001). Mặc dù không công bố mục đích sử dụng vốn, tuy nhiên chắc hẳn vẫn là câu chuyện gọi vốn phát triển dự án địa ốc của mình.

'Chết trên đống tài sản'?

Ôm hàng chục lô đất ở vị trí đắc địa giữa lòng TP.HCM, thế nhưng Công ty Hưng Phú chẳng có dấu hiệu gấp rút phát triển các dự án, hầu như đều đang trong giai đoạn xây dựng dở dang. "Đói" vốn chắc hẳn là nguyên nhân của sự trì trệ này.

Thực tế, các năm qua, Công ty Hưng Phú liên tục huy động thêm nguồn lực từ bên ngoài, và cũng vì lẽ đó mà nguồn vốn trở nên mất cân đối nghiêm trọng.

Cụ thể, theo tài liệu Nguoiquansat.vn có được, giai đoạn 2016-2020, nợ phải trả của Công ty Hưng Phú tăng nhanh từ 1.714 tỷ đồng lên 2.305 tỷ đồng. Trong khi đó, vốn chủ sở hữu "giậm chân tại chỗ" quanh mức 420 tỷ đồng, tức tỷ số nợ trên vốn tăng từ 4,12 lần lên 5,37 lần. Cho dù sử dụng đòn bẩy tài chính cao là đặc thù của doanh nghiệp bất động sản, song cũng hiếm có trường hợp nào dám vay mượn số tiền lớn đến như vậy khi bộ đệm vốn chỉ ở mức "mini".

Với mỗi đồng vốn "cõng" đến 5 đồng nợ, sự lo ngại về rủi ro tài chính đang bao phủ lấy Công ty Hưng Phú và các đối tác của họ. Đồng thời cũng cho thấy mức độ tự chủ tài chính quá thấp, ngày càng phụ thuộc hơn vào nguồn vốn bên ngoài của doanh nghiệp.

Tài liệu của Nguoiquansat.vn đề cập, thời điểm cuối năm 2020, Công ty Hưng Phú ghi nhận 1.151 tỷ đồng nợ ngắn hạn, 1.154 tỷ đồng nợ dài hạn, trong đó 925 tỷ đồng là nợ vay tài chính dài hạn, 346,5 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn.

Ngoài khoản vay trái phiếu, các "chủ nợ" lớn nhất của doanh nghiệp là Ngân hàng TMCP Kiên Long - Chi nhánh Sài Gòn (265 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Nam Á - Chi nhánh Quang Trung (180 tỷ đồng), Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn - Chi nhánh Phan Đình Phùng (80 tỷ đồng), đặc biệt là người nhà chủ tịch hội đồng quản trị Nguyễn Anh Khiêm - ông Nguyễn Anh Khoa cũng cho vay 46 tỷ đồng và bà Nguyễn Lê Tịnh Hân cho vay 127 tỷ đồng.

Vay nhiều nhưng các dự án của Công ty Hưng Phú đến nay vẫn "đóng băng", thể hiện qua giá trị hàng tồn kho là 2.243 tỷ đồng vào năm 2020, chiếm 82% tổng tài sản. Đây là chi phí xây dựng tại các dự án như Phú Hữu 1 - Marina Garden với 1.221 tỷ đồng, Phú Hữu 2 với 943 tỷ đồng, Riverscape với 31 tỷ đồng... Cũng nên biết, với các doanh nghiệp địa ốc có nợ phải trả "khủng lồ", sẽ có một phần nợ không nhỏ đến từ các hợp đồng "đặt cọc" của khách hàng, cho dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Đây là chiêu lách luật huy động vốn trái phép, thông qua các loại hợp đồng hợp tác kinh tế khác, thường thấy ở những doanh nghiệp "đói" vốn.

Trở lại với Công ty Hưng Phú, không đưa được dự án ra thị trường, tất nhiên tình hình kinh doanh của doanh nghiệp sẽ rất đì đẹt, các năm 2016-2020 chỉ tạo ra được 25,9 tỷ đồng, 30,3 tỷ đồng, 20,8 tỷ đồng, 19,3 tỷ đồng và 18,4 tỷ đồng doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ, quá thấp so với khối tài sản trên 2.000 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế cũng vì thế chỉ đạt mức "nhỏ giọt", lần lượt là 10,7 tỷ đồng (2016), 2,6 tỷ đồng (2017), 1 tỷ đồng (2018), 1,3 tỷ đồng (2019) và vỏn vẹn 617 triệu đồng (2020).

Như vậy, có thể phần nào thấy được những rủi ro về dòng tiền mà Công ty Hưng Phú phải đối mặt. Thiếu hụt dòng tiền là khó khăn trực tiếp và lớn nhất, đáng quan ngại nhất với doanh nghiệp bất động sản. Đã có không ít trường hợp doanh nghiệp không còn tiền trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động.

Một chuyên gia kinh tế từng nói, "kẹt tiền, kẹt vốn, mất thanh khoản" là nguy cơ nhãn tiền mà mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản, nhưng do chưa bán được dẫn tới thiếu dòng tiền, doanh nghiệp có thể bị "chết trên đống tài sản" của chính mình.

Sang năm 2021, các hoạt động kinh tế của Công ty Hưng Phú không có diễn biến nào đáng chú ý. Kết quả kinh doanh vẫn một màu ảm đạm, tiến độ các dự án không "nhúc nhích", phản ánh qua giá trị hàng tồn kho vẫn còn đang "ứ đọng". Chỉ có điều, để cải thiện cấu trúc tài chính "èo uột" của mình, Công ty Hưng Phú đã tăng vốn điều lệ từ 390 tỷ đồng lên 1.100 tỷ đồng, góp phần giảm những rủi ro thanh khoản.

Đến cuối năm 2021, Công ty Hưng Phú đang rót vào Công ty TNHH Sanctuary Cove số tiền 405 tỷ đồng, tương đương 60% vốn điều lệ; Công ty TNHH River Terrace 371 tỷ đồng, tương đương 98% vốn và Công ty TNHH Green Resort 68 tỷ đồng, là toàn bộ 100% cổ phần.

Dự án Sanctuary Cove theo quảng bá của Công ty Hưng Phú bao gồm 120 căn biệt thự sang trọng, xây dựng trên quy mô diện tích 9,3ha, nằm cạnh bên bờ sông Rạch Chiếc tại phường Phú Hữu. Tổng vốn đầu tư 2.796 tỷ đồng. Cuối năm 2021, Công ty Hưng Phú hạch toán 650,9 tỷ đồng là Khoản tiền ứng vốn đền bù giải phóng mặt bằng từ Công ty TNHH Sanctuary Cove, vào khoản mục phải trả ngắn hạn khác của mình.

Năm 2018, Công ty Hưng Phú thành lập công ty con là Công ty TNHH Phát triển Địa ốc Newland với vốn điều lệ 20 tỷ đồng. Tại Newland, Địa ốc Hưng Phú nắm tỷ lệ chi phối 99%, 1% còn lại do ông Chương Minh Tâm sở hữu.

Hiện, Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Phú, ông Nguyễn Anh Khiêm còn đứng tên tại Công ty Cổ phần Đầu tư OneK Group (gọi tắt là OneK Group). Doanh nghiệp này mới được thành lập hồi tháng 5/2021, hoạt động chính trong lĩnh vực bất động sản. Vốn điều lệ của OneK Group là 9 tỷ đồng, được góp bởi 3 cổ đông là Nguyễn Anh Khiêm (77,778%), còn Nguyễn Lê Khoa Thy và Lê Thị Thảo Quỳnh mỗi người ở hữu 11,111%.

Ông chủ của Công ty Hưng Phú cũng tham gia góp vốn tại 2 pháp nhân khác là Công ty Cổ phần Đầu tư Sản xuất và Thương mại Sài Gòn Châu Đức (43%) và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản HPC Land (99%).