Ngày 24/12/2021, UBND tỉnh Thanh Hóa đã ban hành Quyết định số 5354/QĐ-UBND công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP (dự án Hồ Sen) thuộc khu đô thị Đông Sơn, Tp.Thanh Hóa.
Một góc dự án Hồ Sen. Phía xa đối diện dự án là các biệt thự và trường học, đã được hình thành.
Theo tìm hiểu cuả Người Đưa Tin, tổng diện tích khu đất đấu giá là 130.752,3m2. Trong đó, diện tích đất ở đấu giá quyền sử dụng đất (đất biệt thự, đất chia lô) là 55.395m2, bao gồm 28 lô đất ở biệt thự, diện tích 9.707,9m2 và 508 lô đất ở chia lô, diện tích 45.687,1m2.
Còn lại là diện tích đất xây dựng nhà văn hóa, cây xanh, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, chung cư nhà ở xã hội là 75.357,3m2 (Đất văn hóa cộng đồng: 2.086,1m2; Đất cây xanh: 732,5m2; Đất giao thông hạ tầng kỹ thuật: 52.990,0m2; Đất chung cư nhà ở xã hội: 19.548,7m2). Ranh giới khu đất được xác định theo Trích lục bản đồ địa chính khu đất số 363/TLBĐ và số 364/TLBĐ tỷ lệ 1/1000 do Văn phòng Đất đai Thanh Hoá thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thanh Hoá lập ngày 23/6/2021.
Như vậy, nếu chỉ tính riêng số tiền trúng đấu giá (435 tỷ đồng) chia cho diện tích đất ở (55.359m2) thì có thể thấy số tiền doanh nghiệp bỏ ra để có được dự án trên vào khoảng 8 triệu đồng/m2, chưa kể một số chi phí khác như hạ tầng kỹ thuật... Trong khi đó, chỉ sau khoảng 3 tháng nếu đúng như những gì một số "cò đất" "kháo nhau" về giá đất dự kiến dự án sẽ dao động từ 20 - 40 triệu mỗi/m2 khi bán ra, thì quả thực đơn vị này đã may mắn khi dự kiến sẽ thu được một khoản lợi nhuận không nhỏ.
Đáng chú ý, việc các "cò đất" dự đoán về giá bán trên hoàn toàn là có cơ sở, khi tại các mặt bằng ngay trên đại lộ CSEDP, liền sát đối diện dự án, giá đất cũng đang giao dịch trong khoảng tương tự như đã nêu trên. Đồng thời, trên các lô đất xung quanh dự án, nhiều những tòa lâu đài tráng lệ đang thi nhau mọc lên, bởi lẽ, khu đất này hội tụ được rất nhiều ưu điểm của một khu "đất vàng".
Bảng giá đất dự kiến được một "cò đất" giới thiệu là của dự án Hồ Sen để gửi cho nhà đầu tư.
Dự án Hồ Sen sở hữu rất nhiều vị trí "đất vàng" hiếm có tại Tp.Thanh Hóa, vì vậy, đây cũng có thể được xem như sự "may mắn" của công ty trúng thầu khi sở hữu được dự án này.
Vị trí dự án nằm trên địa giới hành chính 3 phường Đông Vệ, Đông Sơn và Quảng Thành, thành phố Thanh Hóa (trung tâm văn hóa, chính trị của tỉnh Thanh Hóa) theo mặt bằng quy hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu dân cư dọc hai bên đường dự án CSEDP thuộc khu đô thị Đông Sơn, thành phố Thanh Hóa phê duyệt kèm theo Quyết định số 2865/QĐ-UBND ngày 21/7/2020 của Chủ tịch UBND tỉnh.
Các khu đất tại dự án phần lớn là các mặt bằng "đất sạch" vì được hình thành trên cơ sở một hồ sen lớn của thành phố Thanh Hóa. Tại đây, giao thông cũng rất thuận tiện, có thể dễ dàng kết nối với các cơ quan đầu mối chính trị, văn hóa của tỉnh Thanh Hóa với trên dưới 3km, đồng thời, một số các cơ sở như khách sạn cao cấp, trường học tư thục, trung tâm hội nghị lớn sầm uất đã dần hình thành trên tuyến đường này. Ngoài ra, dự án này còn nằm ngay cạnh công viên Bố Vệ và một công viên nữa sẽ thành khi dự án triển khai.
"Đất tại dự án hồ sen có mặt bằng sạch, sát cạnh có 2 công viên lớn, xung quanh có nhiều trường học tư thục, giao thông thuận tiện sang các khu vực trung tâm khác của thành phố Thanh Hóa nên người dân đang rất chờ đợi, mong muốn sở hữu được một lô đất tại đây", ông Vũ Tiến Đại, nhà đầu tư bất động sản cho biết.
Khu vực đại lộ CSEDP hiện tập trung nhiều các nhóm "cò đất tự phát" và các phương tiện qua lại.
Trước những "may mắn" trên, khi tham khảo sang dự án tương tự nhiều "tai tiếng" như dự án "mặt bằng 3241", cách dự án Hồ Sen chỉ khoảng 1km, với diện tích đất ở tương đương, sẽ thấy một sự chênh lệnh không hề nhỏ về số tiền mà Nhà nước thu được sau khi đấu giá đất.
Theo đó, ngày 26/9/2019, tại Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Thanh Hoá đã diễn ra cuộc đấu giá để xác định quyền sử dụng đất đợt 1, dự án khu đô thị Đông Hương, Tp.Thanh Hóa (mặt bằng quy hoạch số 3241/QĐ-UBND ngày 7/6/2013 của UBND TP Thanh Hóa, gọi tắt là MB 3241). Có 13 công ty đủ điều kiện tham gia đấu giá khi đóng đủ số tiền 10% đặt trước là 66,6 tỉ đồng.
Sau 30 vòng đấu, liên danh Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng ADI - Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa trúng đấu giá với số tiền 1.215.030.000.000 đồng (hơn một nghìn hai trăm mười lăm tỷ đồng) cho 58.000m2 đất, tương đương khoảng 21 triệu đồng/m2, với giá khởi điểm 662,46 tỷ đồng, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước là 548,61 tỷ đồng.
Chia sẻ với báo chí, ông Hoàng Anh Tuấn, Giám đốc Công ty CP Đông Sơn Thanh Hóa cho biết, ngày 17/5/2021, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng ADI và Công ty Cổ phần Đông Sơn Thanh Hóa đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà nước.
Sau đấu giá "mặt bằng 3241", tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước số tiền 548,61 tỷ đồng.
Qua trao đổi với Người Đưa Tin, bà Phạm Thị Thu Hương, Phó Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Đại lý thuế Việt Nam cho biết, để xác định giá khởi điểm sẽ cơ bản căn cứ thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong đó, chủ yếu các đơn vị định giá thường áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá. Trong đó, cơ bản sẽ tìm 3 tài sản tương tự trên thị trường trên cơ sở giá đã giao dịch thành công, giá khảo sát thị trường và giá trúng đấu giá. Sau đó, các đơn vị này sẽ lập báo cáo chứng thư định giá đất. Đây sẽ là một trong những cơ sở để Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định.
Cũng trong trao đổi với báo chí, ông Lê Phương Nam, Giám đốc Trung tâm Phát triển Quỹ đất Thanh Hóa cho biết, giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất do Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh thẩm định và được UBND tỉnh phê duyệt đúng theo quy định của pháp luật. Đây là giá đất không bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Người trúng đấu giá phải tự bỏ vốn để đầu tư hoàn chỉnh toàn bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án, đầu tư xây dựng nhà thô mới được kinh doanh.
Theo Điều 3, Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.
b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:
- Giá đất;
- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.
c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:
- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.
Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.
d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
3. Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá
Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:
| Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh | = | Giá đất của từng thửa đất so sánh | ± | Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất |
Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố. Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại Khoản 3 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%.
Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
