Mục sở thị “phí chênh”
Trong vai người đi mua nhà tại dự án Epic’s Home tại số 43A Phạm Văn Đồng, Hà Nội do Liên doanh Contrexim1 - Thái Hà làm chủ đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán được một môi giới tên C. cho xem bảng giá của căn hộ diện tích 74 m2 với 3 cột giá, các mức giá đã có thuế VAT nhưng chưa bao gồm kinh phí bảo trì theo quy định của pháp luật.
Trong đó, cột thứ nhất dành cho trường hợp người mua nhà không đủ tài chính, phải vay ngân hàng, sẽ được chủ đầu tư và đơn vị phân phối áp dụng chương trình hỗ trợ ưu đãi lãi suất trong vòng 12 tháng. Theo đó, một căn hộ diện tích 74,4 m2 có tổng giá trị 2,51 tỷ đồng, tương ứng 33,85 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mức giá bán được công bố công khai là từ 26-28 triệu đồng/m2 tùy vào diện tích.
Cột thứ hai là dành cho trường hợp người mua nhà thanh toán 95% giá trị căn hộ sẽ được chiết khấu trực tiếp 5%. Ở cột này, tổng giá trị căn hộ nói trên là 2,39 tỷ đồng, tương ứng 32,1 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo lời môi giới C., khách hàng không cần quan tâm tới cột giá 2, mà nên để ý tới cột giá 3 bởi đây mới là giá chính thức quy định trong hợp đồng.
Ở cột giá 3, tổng giá trị căn hộ thanh toán cho chủ đầu tư là 1,827 tỷ đồng, tương ứng khoảng 24,55 triệu đồng/m2. Mức chênh hơn 560 triệu đồng giữa cột 2 và cột 3 được thể hiện là phí dịch vụ tư vấn và khoản chênh này sẽ không nộp về chủ đầu tư, mà được chuyển cho đơn vị phân phối.
Theo lý giải của môi giới C., việc chủ đầu tư áp dụng 3 mức giá là do trước đây Contrexim1 - Thái Hà phát triển dự án cho TP.Hà Nội với mục đích bán ưu đãi cho cán bộ, công nhân viên. Tuy nhiên, do chi phí sau khi kết toán quá cao nên Thành phố “rút lui”. Vì thế, chủ đầu tư chuyển đổi sang nhà ở thương mại để bán. Sau đó, đơn vị phân phối tham gia và nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án.
“Trước đây, thuế được miễn khi triển khai dự án nhà ở xã hội, nhưng nay chuyển sang nhà thương mại sẽ phải đóng thuế nhiều vì bán giá cao. Do đó, chính sách bán hàng được đưa ra để tránh việc nộp bổ sung thuế”, môi giới này nói và không quên giải thích thêm, ở đây có thể hiểu “ngầm” là việc đơn vị phân phối mua lại và bán hàng với giá mới, nhưng khi ký kết thực tế sẽ chỉ là giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư, quyền lợi của khách hàng sẽ không bị ảnh hưởng.
Quy định cấm, nhưng không xử lý được
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán tại một số dự án chung cư khác tại khu vực quận Nam Từ Liêm, Hoàng Mai… diễn ra khá phổ biến tình trạng “một nhà, vài ba mức giá”.
Nguyên nhân được lý giải là, nếu thu đúng giá, chủ đầu tư sẽ phải ghi nhận doanh thu lớn và nộp thuế thu nhập doanh nghiệp cao tương ứng, trong khi nếu các sàn nhận thay và khoản này chỉ được xuất phiếu thu hoặc “biến báo” ra nhiều khoản thu khác để giảm thuế, người mua cũng “đỡ” được một khoản thuế VAT tương ứng với số tiền nộp cho sàn.
Có thể thấy, khi giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì người bán sẽ đóng thuế thấp hơn, đồng thời người mua cũng có lợi trước mắt nếu giảm được các khoản thuế này.
Đầu năm 2020, vụ việc diễn ra tại dự án Hado Centrosa Garden tại TP.HCM khi Chi cục thuế quận 10 đã chuyển hồ sơ cho cơ quan công an, đề nghị điều tra dấu hiệu trốn thuế từ việc chuyển nhượng căn hộ tại dự án này. Theo hồ sơ, giá bán căn hộ tại dự án trên năm 2017 là gần 5 tỷ đồng, nhưng trên hợp đồng chính thức chỉ thể hiện là 1 tỷ đồng.
Đây có thể coi là hành vi tìm cách trốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Ông Nguyễn Văn T, lãnh đạo một sàn phân phối bất động sản cho biết, trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chi phí ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách giảm chi này xuống thì sẽ không có lãi. Việc chuyển một phần giá trị căn hộ sang hợp đồng tư vấn dịch vụ, hoặc chủ đầu tư giao trực tiếp cho đơn vị môi giới thu diễn ra phổ biến và được xem là cách thức tốt nhất để tăng thu, giảm chi.
Cũng theo ông T., việc xuất hiện giá chênh còn do các sàn giao dịch tính theo giá trị gia tăng của sản phẩm, tiến độ xây dựng đến đâu, giá trị sẽ tăng theo đến đó. Để giải thích rõ hơn, ông lấy ví dụ, dự án A lên kế hoạch giá bán kỳ vọng khoảng 26 triệu đồng/m2 và một sàn giao dịch đặt cọc để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2. Với chủ đầu tư, mức giá này có thể chấp nhận được bởi tuy thấp hơn giá kỳ vọng, nhưng bù lại sẽ không phải lo công đoạn marketing bán nhà. Trong khi đó, đơn vị phân phối sẽ phải gánh rủi ro này nên giá bán ra đương nhiên sẽ cao hơn mức giá kỳ vọng.
Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch (Hà Nội) cho biết, theo quy định của pháp luật, tất cả các loại hợp đồng mua bán thương mại phải có chứng từ, hóa đơn, giấy biên nhận. Điều 15 - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng nêu rõ: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.
“Trong trường hợp đồng ý mua nhà, việc khách hàng phải bỏ ra số tiền cao hơn so với mức ghi trong hợp đồng nghia là phải chịu thiệt. Trường hợp xảy ra tranh chấp, khách hàng không muốn mua nữa mà muốn lấy lại tiền thì cũng không thể đòi lại được số tiền bên ngoài hợp đồng. Cũng có thể chủ đầu tư sẵn sàng trả lại tiền cho khách hàng, nhưng sẽ chỉ trả lại số tiền ghi trong hợp đồng. Như vậy, dù có thế nào thì phần thiệt vẫn nghiêng về phía khách hàng”, luật sư Tuấn Anh nói.
Cũng theo luật sư này, không chỉ người mua nhà, mà ngân sách nhà nước cũng bị ảnh hưởng do không tính được chính xác khoản thuế so với doanh thu thực mà chủ đầu tư nhận về. Mặt khác, hoạt động mua bán trong hợp đồng phải rõ ràng, minh bạch, nhưng việc bán chênh lệch lại không được đề cập tới, như vậy là trái pháp luật. "Đây có thể coi là hành vi tìm cách trốn thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản”, luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.
Nhấn mạnh rủi ro pháp lý của người mua, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, sau khi hợp đồng có giá bán giảm sâu so với giá thực tế được ký kết, nếu một bên thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng thì sẽ phát sinh xung đột, nguy cơ người mua không đòi được đủ số tiền phải nộp là rất cao khi khó chứng minh được tổng số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, bởi khoản nộp cho sàn được ghi nhận là phí giao dịch.
Khi ra tòa, tòa án cũng chỉ căn cứ vào hợp đồng để xử lý quyền lợi hai bên”, luật sư Hà nói.
