Nợ phải trả lớn, đầu tư dàn trải

Mới đây, Liên danh Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX) và Công ty TNHH Hà Sơn đã trúng thầu dự án Khu đô thị mới Mai Pha (xã Mai Pha, TP. Lạng Sơn), với quy mô gần 92ha và tổng mức đầu tư gần 2.900 tỷ đồng.

Theo đó, dự án có khoảng 2.100 căn hộ ở xã hội cao tầng, nhà ở liền kề 2.457 hộ, nhà ở biệt thự 264 hộ, nhà tái định cư 119 hộ, nhà ở xã hội 152 hộ thấp tầng theo kiểu chia lô, quy mô dân số lên đến 9.621 người.

Dự án sẽ được thực hiện tại thôn Khòn Khuyên và Pò Đứa (xã Mai Pha, TP Lạng Sơn). Ảnh chụp vệ tinh.

Thông tin trên khiến giới đầu tư không khỏi bất ngờ, bởi Hải Phát là doanh nghiệp bất động sản vướng nhiều tai tiếng trong những năm gần đây thông qua hàng loạt dự án như Khu đô thị Tân Tây Đô (Đan Phượng), dự án The Pride… hay việc chưa có giấy đăng ký kinh doanh hoạt động tại Ninh Thuận, chưa được chủ đầu tư cho phép huy động vốn nhưng Hải Phát đã huy động vốn của 19 cá nhân dưới hình thức “đặt cọc thiện chí” với số tiền 860 triệu đồng trái quy định…

Đặc biệt, từ sau khi chính thức niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP HCM vào ngày 24/7/2018, doanh nghiệp này công khai Báo cáo tài chính tồn tại nhiều vấn đề.

Cuối tháng 1/2020, Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát – Hải Phát Invest đã công bố Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV năm 2019. Tính đến ngày 31/12/2019, nợ phải trả của Hải Phát Invest là 3.837 tỷ đồng, trong đó có 2.299 tỷ đồng là ngắn hạn, nợ dài hạn chiếm 1.538 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu lúc này là 2.990 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính quý IV/2019 cho thấy, nợ phải trả của Hải Phát tính đến thời điểm ngày 31/12/2019 gấp 1,3 lần vốn chủ sở hữu.

Tài sản ngắn hạn thời điểm 31/12/2019 ghi nhận 3.979 tỷ đồng, chủ yếu là hàng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn.

Cụ thể, hàng tồn kho của Công ty là 2.160 tỷ đồng, so với quý I năm 2019, chỉ số này đã giảm, tuy nhiên vẫn đóng vai trò chủ chốt trong cơ cấu tài sản ngắn hạn của Hải Phát Invest.

Theo Báo cáo tài chính, số hàng tồn kho này gồm bất động sản để bán đang xây dựng chiếm trên 931 tỷ đồng, 1.219 tỷ đồng là bất động sản để bán đã hoàn thành, và trên 9 tỷ hàng tồn kho khác.

Hải Phát cho biết, vào ngày 31/13/2019, một số tài sản là hàng tồn kho của dự án Hải Phát Plaza, dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội Phú Lãm đang được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của Công ty tại Ngân hàng Bản Việt – chi nhánh Thăng Long và Ngân hàng TMCP Công thương Việt Bam – Chi nhánh Đô Thành.

Ngoài ra, Hải Phát cũng đã đặt cọc cho mục đích đầu tư dự án với tổng số tiền lên đến 1.166 tỷ đồng. Bao gồm, đầu tư vào dự án Trung tâm dịch vụ du lịch Hàm Tiến – Mũi Né, thành phố phan Thiết, tỉnh Bình Thuận; góp vốn thành lập doanh nghiệp dự án cho một dự án bất động sản tiềm năng tại khu đô thị Tây Nam, thành phố Bà Rịa Vũng Tàu và hàng loạt các khoản đầu tư không được kê khai chi tiết tại báo cáo tài chính hợp nhất quý IV năm 2019.

Tính đến ngày 31/12/2019, Hải Phát có 2.848 tỷ đồng tài sản dài hạn, chủ yếu được đóng góp từ tài sản cố định, bất động sản đầu tư, các khoản đầu tư tài chính dài hạn, đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh và tài sản dài hạn khác.

Trong đó, hàng loạt chi phí xây dựng dở dang cũng được tính vào mục tài sản dài hạn. Cụ thể, dự án Hải Phát Plaza cao tầng chiếm 130 tỷ đồng, dự án Khu nhà ở biệt thự vườn đồi và du lịch sinh thái Golden Beach Villa chiếm 62 tỷ đồng, tài sản Tân Tây Đô (Đan Phượng) là 46 tỷ đồng, còn dự án khác cũng chiếm 13 tỷ đồng.

Tài sản dài hạn của Hải Phát có hàng loạt chi phí xây dựng cơ bản dở dang.

Về kết quả hoạt động kinh doanh, doanh thu bán hàng và dịch vụ đạt 1.779 tỷ đồng, tăng 313 tỷ đồng so với quý IV cùng kỳ năm 2018, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp đạt 324 tỷ đồng, tăng 44 tỷ đồng so với cùng kỳ quý IV năm 2018.

Tuy nhiên, trong quý IV năm 2019, hàng loạt chi phí tăng cao so với cùng kỳ năm 2018 như chi phí tài chính tăng từ 9,5 tỷ đồng lên 75 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay chiếm hơn 69 tỷ đồng; chi phí bán hàng tăng từ 27 tỷ đồng lên trên 77 tỷ đồng. chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng gần 3 tỷ đồng.

Giải trình với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM, Hải Phát cho biết, kết quả kinh doanh Quý IV năm 2019 tăng so với số liệu cùng kỳ năm 2018 là do có sự đóng góp đáng kể của các công ty con mới đi vào hoạt động.

Trước đó, tại Đại hội cổ đông, Hải Phát dự kiến năm 2019 doanh thu đạt mục tiêu trên 4,000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 720 tỷ đồng.

Cẩn trọng với Mai Pha khi thị trường đang trầm lắng!

Nhìn vào những số liệu từ Báo cáo tài chính có thể thấy, tài sản của Hải Phát chủ yếu là các khoản phải thu, hàng tồn kho, các khoản đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh, chi phí xây dựng dở dang… các khoản trên gia tăng nhanh chóng tuy nhiên vốn chủ sở hữu lại eo hẹp, tăng chậm. Như vậy, Hải Phát sẽ xoay sở ra sao với dự án lên đến 2.990 tỷ đồng tại Lạng Sơn?

Với dự án này, chủ đầu tư phải có không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư, tức là khoảng 449 tỷ đồng.

Hải Phát Invest có trụ sở tại tầng 5, Tòa CT3, The Pride, Khu ĐTM An Hưng, Phường La Khê, Quận Hà Đông, TP. Hà Nội.

Để thực hiện dự án, Hải Phát Invest đã bắt tay với Công ty TNHH Hà Sơn. Doanh nghiệp này thành lập từ ngày 26/7/1995 do ông Vũ Đình Hồng làm người đại diện theo pháp luật, có địa chỉ trụ sở tại số 94, đường Hùng Vương, Phường Chi Lăng, Thành phố Lạng Sơn, Tỉnh Lạng Sơn, hoạt động chính trong lĩnh vực xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng.

Theo thông tin Đấu thầu, Công ty TNHH Hà Sơn (Lạng Sơn) đã trúng 6 gói thầu với 2 gói thầu có giá trị trên 50 tỷ đồng. Một trong 2 gói thầu lớn này là thực hiện trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn (Gói thầu Thi công xây lắp công trình (hạng mục nền, mặt đường, cầu tràn, đảm bảo giao thông) + dự phòng thuộc Dự án Đường đến trung tâm xã Tân Yên, huyện Tràng Định, giá trúng thầu là 217 tỷ đồng.

Doanh nghiệp này thường lựa chọn hình thức liên danh để thực hiện các dự án. Đơn cử như việc liên danh với Công ty CP Xây dựng Thành Sơn để trở thành chủ đầu tư dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu tái định cư và dân cư nông thôn xã Hữu Khánh, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn trị giá 357 tỷ đồng hay việc “bắt tay” với Tổng công ty Xây dựng Công trình giao thông 1 (CIENCO 1) cạnh tranh gói thầu LS 02 Xây dựng cải tạo, nâng cấp đường Hoa Thám - Quý Hòa - Vĩnh Yên, huyện Bình Gia, tỉnh Lạng Sơn trị giá 167 tỷ đồng.

Mới đây nhất, liên danh của Công ty này và Hải Phát Invest đã trúng thầu Khu đô thị Mai Pha (Lạng Sơn) với mức đầu tư lên đến 2.990 tỷ đồng.

Nhận định về thị trường bất động khu vực Đông Bắc nói chung, tại Lạng Sơn nói riêng, trong buổi họp báo thường kỳ quý IV/2019 mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội môi giới Việt Nam cho biết, khu vực này lượng cung giảm, giao dịch chậm, sản phẩm chủ yếu là đất nền, phân khúc căn hộ chưa dành được nhiều sự quan tâm của khách hàng và các nhà đầu tư nhỏ, lẻ bởi nhu cầu sử dụng không cao.

Có thể thấy, khu đô thị văn minh, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật là điều mà rất nhiều địa phương mong muốn phát triển, tuy nhiên trong bối cảnh thị trường có những nốt trầm như hiện nay liệu việc triển khai dự án có đem lại hiệu quả như mong đợi của các nhà đầu tư, liệu liên danh Hải Phát - Hà Sơn có đủ sức phát triển dự án trong khi sức khỏe tài chính đang có dấu hiệu mất cân đối?

Tất cả có lẽ sẽ được lãnh đạo Hải Phát Invest, mà đứng đầu là ông Đỗ Quý Hải, chủ tịch HĐQT giải trình tại phiên họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020 sắp tới.