Dự án The Dragon Castle Hạ Long: Khách hàng cẩn trọng khi đầu tư

Ngang nhiên thi công khi chưa được cấp giấy phép xây dựng

Chung cư Dragon Castle là giai đoạn 2 của dự án Khu đô thị Dragon Hill City, sau giai đoạn 1 là khu đô thị Kings Town với 64 căn shophouse và 83 căn Town House. Dragon Castle được chủ đầu tư là Công ty TNHH Tổ chức Nhà Quốc gia Quảng Ninh (thành viên của Công ty TNHH Tổ chức Nhà Quốc gia Việt Nam - Công ty N.H.O) quảng cáo là Chung cư thương mại cao cấp với 1.288 căn hộ được hình thành theo phong cách resort hiện đại cùng hệ thống compound khép kín mang tiêu chuẩn 5 sao.

Theo Quyết định Điều chỉnh chủ trương đầu tư số 2791/QĐ-UBND ngày 7/8/2020 của UBND Quảng Ninh dự án có quy mô 148 căn nhà liền kề và toàn chung cư thương mại 1 khối đế và 3 khối tháp (2 tầng hầm; 25 tầng nổi), mức vốn đầu tư khoảng 1.585 tỷ đồng. Tổng diện tích đất được giao là gần 3ha (trong đó tòa chung cư thương mại Dragon Castle được phát triển trên diện tích đất rộng hơn 1.3ha). Sau khi đi vào hoạt động dự án hứa hẹn sẽ đem lại nhiều tiềm năng tiên phong về công nghệ mới và chất lượng sống chuẩn resort.

Theo phản ánh của Tạp chí Thương Trường, vào thời điểm tháng 11/2020, dự án The Dragon Castle chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, chủ đầu tư thời điểm đó tổ chức thi công xây dựng phần móng và rao bán rầm rộ các sản phẩm tại dự án The Dragon Castle là có dấu hiệu không tuân thủ Luật kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng…

Trao đổi với Tạp chí Thương Trường khi đó, bà Bùi Thị Phương, Trợ lý Giám đốc, Công ty TNHH tổ chức Nhà Quốc Gia Quảng Ninh cho hay: Dự án “sẽ được miễn giấy phép xây dựng” còn hiện tại chủ đầu tư đang thi công phần cọc thử và tường vây. Hạng mục này “đã được UBND TP Hạ Long chấp thuận bằng văn bản”. Khi PV đề nghị cung cấp văn bản này bà Phương không cung cấp.

Không chỉ xây dựng khi chưa có giấy phép, vào thời điểm năm 2021, dự án The Dragon Castle trong quá trình thi công đã gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn inh tai nhức óc, hoạt động cả ngày lẫn đêm. Người dân sống tại tại tổ 4, tổ 5, Khu 10, phường Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh khi đó luôn phải sống trong sự “tra tấn” bởi sự bụi bặm và những tiếng ồn “inh tai nhức óc”.

Chia sẻ với Tạp chí Môi trường và Cuộc sống Bác Nguyễn Thanh Quang – Tổ trưởng tổ 5, khu 10 bức xúc cho biết: “Từ khi công trình thi công, làm nền thì bụi bặm bủa vây, dân ở đây kêu nhiều lắm nhưng cũng không biết làm sao. Dự án cứ triển khai cả ngày lẫn đêm, phun bê tông ầm ầm. Người dân gọi cho tôi suốt ngày suốt đêm phản ánh về việc đó nhưng tôi cũng chỉ biết kiến nghị khu phố, khu phố phản hồi lại tới tôi là đã kiến nghị lên phường Bãi Cháy nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết“.

“Việc dự án triển khai thi công chúng tôi không phản đối, nhưng dân chúng tôi ở đây đề nghị dự án thi công phải theo giờ, thi công phải đảm bảo vệ sinh môi trường đường xá”, bác Quang cho biết thêm.

“Công trình này nằm sát dân nên ảnh hưởng quá nhiều đến đời sống của người dân xung quanh. Đề nghị công trình thi công đến 22-23h thôi, còn để thời gian cho chúng tôi còn nghỉ ngơi, hôm sau còn đi làm, các cháu nhỏ còn học hành, chứ anh em chúng tôi đi làm ca về muốn nghỉ ngơi mà không ngủ được, rất vất vả“, một người dân tại tổ 5 khu 10 bức xúc cho biết.

Cùng chung nỗi bức xúc cô Đ.T.A – Người dân sống tại tổ 5, khu 10 cho hay: “Gần 1 năm nay, trong quá trình xây dựng, dự án Dragon Castle bên kia gây ồn ào, bụi bặm lắm. Giờ họ thi công cả ngày lẫn đêm, ồn ào lắm, chúng tôi đi làm cả ngày về đêm chẳng ngủ được, đau đầu, mắt thì thâm quầng, khổ lắm. Làm gì thì làm nhưng đến 22h phải dừng lại để người dân còn có thời gian nghỉ ngơi“.

Mở bán trái pháp luật?

Theo Quyết định số 2994/QĐ-UBND ra ngày 02/8/2017 thì Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh được UBND tỉnh Quảng Ninh giao đất để thực hiện dự án Chung cư thương mại giá rẻ và nhà ở liền kề thấp tầng khu dịch vụ hậu cần cảng Cái Lân tại phường Bãi Cháy, thành phố Hạ Long. Có thể hiểu rằng, N.H.O đang quảng cáo sản phẩm sai tính chất, biến từ “Chung cư thương mại giá rẻ” thành “Chung cư thương mại cao cấp” - chính là chung cư Dragon Castle này.

Theo phản ánh từ Tạp chí Reatimes, dù chưa hoàn thiện móng nhưng dự án Dragon Castle đã được mở bán rầm rộ từ tháng 8/2020 trên nhiều sàn giao dịch và một số trang web quảng cáo cho dự án như halongdragoncastle.info, duan-dragoncastle.com, dragoncastlehalong.com, batdongsan.com.vn, bdsvanhoang.com... Theo các website này, các căn hộ của dự án Dragon Castle đang được chào bán, nhận cọc với giá trị chỉ từ 900 triệu - 1 tỷ đồng/căn, tiến độ thanh toán chia làm 14 đợt (đặt chỗ 50 triệu đồng) và việc mở bán đã bắt đầu từ ngày 01/7/2020.

Liên quan đến vấn đề này, PV Tạp chí Reatimes đã làm việc ông Trương Xuân Hòa - Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển Bất động sản Toàn Cầu (Global Property). Theo ông Hòa, do chủ đầu tư N.H.O là người nước ngoài và chỉ có một chi nhánh tại Hồ Chí Minh nên không tiện trao đổi thông tin, làm rõ vụ việc mà đã cử Global Property làm đại diện.

Trao đổi với PV, ông Hòa cho rằng đối với các sản phẩm bất động sản ở Việt Nam thì chủ đầu tư nào khi mới ra sản phẩm ban đầu cũng vướng mắc vấn đề pháp lý như N.H.O. Ông Hòa cũng thẳng thắn cho hay chủ đầu tư N.H.O đang có sẵn những tuyến bài để quảng bá cho dự án Dragon Castle, tuy nhiên do có bài phản ánh về tính pháp lý của sản phẩm nên hiện đang tạm ngừng.

Như vậy, có thể thấy rằng chủ đầu tư N.H.O biết rõ về việc các căn hộ Dragon Castle đang được các sàn môi giới bất động sản mở bán trái phép, thế nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn, thậm chí còn lên kế hoạch để đẩy mạnh việc bán sản phẩm được nhiều và nhanh chóng hơn.

Theo quy định pháp luật, nhà chung cư được xây dựng với mục đích cụ thể với hai loại hình đó là thứ nhất là để ở, thứ hai là hỗn hợp vừa để ở và để kinh doanh. Đối với những dự án nhà chung cư thì khi chủ đầu tư tiến hành mở bán căn hộ trong dự án chung cư đó thì cần đáp ứng những điều kiện cụ thể đối với Sở xây dựng.

Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Chủ đầu tư phải đạt đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh (mở bán):

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Quy định pháp luật cũng nêu rõ chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng sau khi đã đáp ứng được điều kiện là có đầy đủ về bản thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công trình này đã được phía bên chủ đầu tư tiến hành khởi công xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành đầy đủ các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về vấn đề thực hiện kinh doanh bất động sản và cũng phải đảm bảo đối với việc rằng đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở được xây dựng theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nếu việc tiến hành ký hợp đồng thực hiện công tác huy động vốn (đặt cọc/thỏa thuận đặt cọc căn hộ) mà không thực hiện đúng với các quy định pháp luật thì các hợp đồng huy động vốn này sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật công nhận. Nếu phía chủ đầu tư vi phạm về vấn đề ký kết nêu trên thì chủ đầu tư nào tiến hành việc ký hợp đồng huy động vốn đó sẽ bị tiến hành xử phạt theo đúng quy định của pháp luật cũng như phải tiến hành bồi thường những thiệt hại đã gây ra cho bên phía những khách hàng đã tham gia góp vốn cho dự án nhà ở thương mại đó.

Dự án bị thế chấp, chủ đầu tư thua lỗ

Mới đây, Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh (Nhà quốc gia Quảng Ninh) đã mở bán đợt 2 - bộ đôi toà tháp Bada Tower và San Tower nằm trong quần thể dự án The Dragon Castle Hạ Long, quy mô hơn 13.000m2.

Bada Tower và San Tower án ngữ tại số 1 Cái Lân, phường Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh – trung tâm giao thương của thủ phủ du lịch thành phố vịnh, cách bãi biển chỉ vài bước chân. Bộ đôi toà tháp được thiết kế với 25 tầng nổi, 2 tầng hầm. Bộ đôi toà tháp này sẽ bổ sung thêm nguồn cung căn hộ cao cấp mới ra thị trường, với diện tích đa dạng từ 39.1-84.33m2.

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án đang được mở bán rầm rộ, giới thiệu về các tiện ích nổi bật cùng các chính sách mua nhà. Đáng lưu ý, tại bộ đôi tòa chung cư Bada Tower và San Tower thược dự án The Dragon Castle Hạ Long được quảng cáo với lời mật ngọt như: "Khách hàng sở hữu căn hộ tại bộ đôi tòa tháp Bada Tower & San Tower sẽ luôn an tâm về giá trị gia tăng bền vững trong tương lai, đảm bảo lợi ích tuyệt đối bởi pháp lý minh bạch, sở hữu lâu dài". Vấn đề về pháp lý rất đáng lưu ý khi khách hàng đầu tư vào dự án này.

Trước đó, vào tháng 10/2021, Nhà quốc gia Quảng Ninh đã đem Toàn bộ quyền khai thác, quản lý Dự án Dragon Castle thế chấp cho khoản vay của mình tại một ngân hàng có chi nhánh tại Hạ Long.

Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh được thành lập ngày 14/9/2016 tại TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh với vốn điều lệ 60 tỷ đồng. Cơ cấu cổ đông sáng lập bao gồm Công ty Cổ phần Tổ chức nhà Quốc Gia (N.H.O) góp 99%, 1% còn lại do bà Trần Thị Dịu Hoa nắm giữ.

Tại thời điểm thành lập, ông Lê Đức Huyên (SN 1982) đảm nhiệm vai trò giám đốc/người đại diện pháp luật Nhà quốc gia Quảng Ninh.

Ít ai biết rằng, công ty mẹ của Nhà quốc gia Quảng Ninh - Công ty Cổ phần Tổ chức nhà Quốc Gia là một đơn vị bất động sản khá thú vị nổi lên trong khoảng 1 thập kỷ vừa qua.

Tính đến nay, N.H.O đã triển khai thành công hàng loạt dự án tại nhiều địa phương như Imperial Place, Sky 9, Saigon Metro Park tại TP. HCM; First Home (An Giang); Citadines, Luxury Residence, City Tower (Bình Dương); NestHome (Đà Nẵng); An Phú Sinh (Quảng Ngãi)…

Trở lại với Công ty TNHH Tổ chức nhà quốc gia Quảng Ninh, cập nhật tại tháng 11/2017, ông Jeong Cheol (SN 1977, Quốc tịch Hàn Quốc) thế ông Huyên trở thành người đại diện pháp luật doanh nghiệp.

Đến tháng 8/2018, Nhà quốc gia Quảng Ninh nâng vốn điều lệ từ 60 tỷ đồng lên 150 tỷ đồng. Cơ cấu sở hữu ở 2 thành viên sáng lập có sự thay đổi khi Công ty Cổ phần Tổ chức nhà Quốc Gia sở hữu đến 99,06%, bà Dịu Hoa chỉ còn sở hữu 0,4%. Đầu tháng 2/2019, bà Hoa thoái vốn khỏi Nhà quốc gia Quảng Ninh, thay thế vào đó là bà Đỗ Thị Trâm Mai.

Giai đoạn 2017 – 2021 doanh thu của Nhà quốc gia Quảng Ninh khá phập phù, bởi 2 năm đầu tiên kể từ khi thành lập Nhà quốc gia Quảng Ninh không phát sinh doanh thu, chỉ tiêu này tăng vọn lên khoảng 256 tỷ đồng năm 2019, rồi giảm mạnh về 33 tỷ đồng năm 2020, hơn 3 tỷ đồng năm 2021.

Đi kèm với sự biến động của doanh thu, lợi nhuận sau thuế Nhà quốc gia Quảng Ninh trong cùng giai đoạn trên đa số là những con số âm. Ngoại trừ năm 2019, doanh nghiệp báo lãi sau thuế 12 tỷ đồng, các năm còn lại Nhà quốc gia Quảng Ninh lần lượt âm 1 tỷ đồng (năm 2017), âm 4 tỷ đồng (năm 2018), âm 876 triệu đồng (năm 2020), và âm hơn 6 tỷ đồng (năm 2021).

Ngoài ra, nợ phải trả tăng nhanh cũng là vấn đề Nhà quốc gia Quảng Ninh đang phải đối mặt. Theo đó, năm 2017, nợ phải trả của doanh nghiệp còn khoảng 34 tỷ đồng, tăng lên 176 tỷ đồng vào năm 2018, 109 tỷ đồng năm 2019, 129 tỷ đồng năm 2020 và 434 tỷ đồng cuối năm 2021. Tính đến cuối năm 2021, vốn chủ sở hữu Nhà quốc gia Quảng Ninh ở mức 150 tỷ đồng.