Đó là nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) trong báo cáo đánh giá về thị trường bất động sản năm 2020 và dự báo thị trường bất động sản năm 2021. Theo HoREA, thị trường BĐS cả nước và TP.HCM vốn đã gặp rất nhiều khó khăn kể từ cuối năm 2015, nhất là trong 3 năm gần đây. Năm 2020, sự xuất hiện của đại dịch Covid-19 đã tác động làm trầm trọng thêm các khó khăn.
Trước những thử thách đó, thị trường BĐS TP.HCM năm 2020 về cơ bản vẫn giữ được sự phát triển ổn định, không bị “đóng băng”, cũng không “bong bóng”. Tuy nhiên, TP.HCM vẫn tiếp tục bị thiếu hụt nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội.
 |
Theo thống kê, năm 2020, TP.HCM đã phát triển được 8,87 triệu m2 sàn nhà ở, nâng tổng diện tích sàn nhà ở lên 190,73 triệu m2. Trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây với diện tích 5,19 triệu m2 sàn, chiếm tỷ lệ 58,52% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới; Phát triển nhà ở theo dự án chỉ chiếm tỷ lệ 41,48% tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng mới, với 52 dự án nhà ở có diện tích 3,68 triệu m2 sàn. Bình quân diện tích nhà ở của thành phố là 20,63 m2/người, tuy đạt mục tiêu đề ra, nhưng còn thấp hơn rất nhiều so với diện tích nhà ở bình quân của cả nước là 24 m2/người.
Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng rất lớn (có một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ) và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước. Theo đó, HoREA nhận định, dư địa phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.
Về nguồn cung nhà ở thương mại, theo HoREA, nhìn chung năm 2020 có tăng đáng kể so với năm 2019. Tuy nhiên, vẫn sụt giảm rất lớn so với năm 2017 (với 130 dự án) và năm 2018 (với 122 dự án). Cụ thể, năm 2020 TP.HCM có 47 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Theo HoREA, sỡ dĩ có nguyên nhân của việc sụt giảm nguồn cung nhà ở thương mại là do sự thiếu đồng bộ, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật. Đồng thời, đến nay, TP.HCM vẫn chưa xây dựng được “quy trình thủ tục đầu tư xây dựng” phù hợp đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. Thêm vào đó, một phần nguyên nhân là do nhận thức của cán bộ công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật. Như trong thời gian qua, tại TP.HCM bị ách tắc, vướng về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, thì các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác vẫn thực hiện bình thường, không vướng.
Trong năm 2020, Sở Xây dựng cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở Kế hoạch và Đầu tư, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án, nhưng không có dự án nào được Sở Kế hoạch và Đầu tư đề xuất UBND TP ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư”. Do đó, thị trường BĐS TP.HCM mới xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung.
Số liệu thống kê 12 tháng của năm 2020, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai của 31 dự án, giảm 34% so với năm 2019, với tổng số 16.895 căn nhà, giảm 30,4% so với năm 2019. Trong đó, có 7.114 căn nhà thuộc phân khúc nhà ở cao cấp, chiếm tỷ lệ 42,1%, tăng 15,9%; Phân khúc nhà ở trung cấp có 9.618 căn chiếm tỷ lệ 56,9%, tăng 66,2%; Phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 1%, giảm đến 98,6% so với năm 2019.
Từ cơ sở đó, HoREA đã đưa dự báo năm 2021, thị trường BĐS cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại theo hướng minh bạch, ổn định và chưa có nguy cơ xảy ra tình trạng “đóng băng”, hoặc “bong bóng” bất động sản do sức mua và tổng cầu nhà ở có khả năng thanh toán vẫn cao. Phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền (bao gồm nhà ở thương mại có giá trung bình, nhà ở thương mại có giá thấp, nhà ở xã hội) sẽ giữ vai trò chủ đạo của thị trường bất động sản, là cơ hội để người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư tạo lập được nhà ở.
Thêm vào đó, một số cơ chế chính sách mới có tính đồng bộ, tính liên thông chính thức có hiệu lực như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, Nghị định 148/2020/NĐ-CP,… và điều này sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập thành phố Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá.
