| Lời tòa soạn: Thời gian qua, tình trạng chủ đầu tư dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép với hình thức “bán lúa non” diễn ra khá phổ biến tại nhiều địa phương. Việc làm đó tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng. Thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng xong... nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo một cách công khai, rầm rộ. Các chủ đầu tư thông qua các hợp đồng góp vốn đầu tư, hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ... với các chương trình ưu đãi hấp dẫn để lôi kéo khách hàng mua dự án. Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Dự án Khu dân cư mới Soi Cả (huyện Thanh Sơn, Phú Thọ): Chủ đầu tư “vượt rào” rao bán “lúa non”? Trân trọng giới thiệu đến độc giả! |
Hạ tầng ngổn ngang, bán hàng thu tiền tỷ?
Dự án Khu dân cư mới Soi Cả - tên thương mại là Thanh Sơn Riverside Garden, do Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lân Huế (gọi tắt là Công ty Lân Huế) làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo có quy mô 289.862,6m2, với tổng số 407 lô biệt thự, nhà ở liền kề. Trong đó, 156 lô biệt thự, diện tích từ 285 - 500m2; 251 lô nhà liền kề, diện tích 114 - 160m2, cùng với 55 tiện ích.
Mục tiêu của dự án Khu dân cư mới Soi Cả được quy hoạch theo tiêu chuẩn đô thị sinh thái hiện đại, đồng bộ về hạ tầng tiện ích, tiện nghi về quản lý vận hành, góp phần kiến tạo nên khu đô thị đồng bộ, đẳng cấp, môi trường sống văn minh, trong lành cho cộng đồng dân cư.
Trên một số website các sàn môi giới, mạng xã hội… dự án này hiện đang được quảng cáo, rao bán với ngôn từ mỹ miều như: Viên ngọc xanh tươi mát tọa lạc tại Thanh Sơn, phía Nam tỉnh Phú Thọ. Với thế “tọa sơn nghinh thủy” độc đáo không một dự án trong vùng nào có được...
(1).png)
Trái với những lời quảng cáo hoa mỹ ấy, dự án Khu dân cư mới Soi Cả đang triển khai cơ sở hạ tầng, công trường ngổn ngang, nhiều hạng mục còn dở dang,... nhưng chủ đầu tư vẫn rao bán, quảng cáo “bán lúa non”. Dọc 2 bên đường bao quanh dự án, những tấm pano, áp phích quảng cáo, rao bán dự án một cách công khai về diện tích, giá cả, chính sách ưu đãi…
Theo nhân viên môi giới, dự án Khu dân cư mới Soi Cả hiện đang triển khai bán hàng giai đoạn 1. Hiện cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện 95% và chủ đầu tư là Công ty Lân Huế đang gấp rút hoàn thiện rải đường, làm bồn hoa, cây cảnh… Tùy thuộc vào ô đất, vị trí… dự án có giá từ 13 - 14 triệu đồng/m2. Cụ thể, với nhà liền kề từ có giá giao động từ 13,8 - 14 triệu đồng/m2, biệt thự giá giao động khoảng 12,5 triệu đồng/m2.
Một nam môi giới sàn F1 cho biết: “Dự án này khởi công vào khoảng đầu năm 2020. Hiện có giá trung bình 1,3 - 1,4 tỷ đồng/lô đất nền liền kề và từ 4 - 7 tỷ đồng/lô đất biệt thự. Đầu tháng 9/2020, bên sàn môi giới đã rao bán, quảng cáo, tổ chức sự kiện… Khoảng 2 tháng nữa, chủ đầu tư đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Nếu đợt này mua, sàn môi giới có thể xin thêm chính sách cho khách hàng. Nếu không mua kịp thời, sắp tới chủ đầu tư làm xong hạ tầng cơ sở sẽ tăng giá lên”.
Tuy nhiên, hồ sơ cho thấy đến ngày 10/7/2020, UBND huyện Thanh Sơn mới cấp Giấy phép xây dựng số 947/GPXD-UBND cho Công ty Lân Huế để thực hiện dự án Khu dân cư mới Soi Cả, thuộc xã Sơn Hùng. Nếu đúng như lời nhân viên môi giới nói, thì liệu rằng Công ty Lân Huế có tổ chức thi công dự án Khu dân cư mới Soi Cả trước khi có giấy phép xây dựng?
Theo nhân viên môi giới, dự án Khu dân cư mới Soi Cả có 2 hình thức thanh toán, theo hình thức vay vốn và hình thức hỗ trợ lãi suất từ ngân hàng. Đối với hình thức vay vốn, theo lý giải của nhân viên môi giới, vì dự án này chủ đầu tư chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng, do đó chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng nên sẽ ký hợp đồng vay vốn với khách hàng. Chủ đầu tư sẽ vay vốn khách hàng để làm dự án và trong đó có tính lãi suất 3%.
“Trước đây với hình thức góp vốn, sẽ rất rủi ro cho khách hàng, còn vay vốn thì pháp lý rất chắc chắn, số tiền khách hàng đóng không thể mất được”, nhân viên môi giới khẳng định.
Với hình thức này, khách hàng phải đặt cọc trước 50 triệu đồng/lô để giữ chỗ, 7 ngày sau sẽ ký hợp đồng vay vốn và thanh toán 20%. Sau khoảng 3 tháng đến 1 năm sẽ chuyển sang hợp đồng mua bán và chủ đầu tư làm sổ đỏ cho khách hàng.
Ngoài ra, nếu khách hàng không vay ngân hàng, thì có 2 chương trình ưu đãi cho khách hàng. Thứ nhất, khách hàng có tiền sẽ đóng theo tiến độ, sẽ được chiết khấu 3,5%. Thứ hai, nếu khách hàng đóng ngay 95%, sẽ được chiết khấu 9% tổng giá trị hợp đồng.
Với hình thức vay ngân hàng, khách hàng sẽ đóng 30%, vay ngân hàng 70% giá trị hợp đồng và được hỗ trợ lãi suất 0%/24 tháng. Chủ đầu tư trực tiếp tặng 30 triệu đồng cho khách hàng.
Nhà đầu tư chấp nhận rủi ro?
Theo phân tích của các chuyên gia, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:
“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.
.png)
Tuy nhiên, theo ghi nhận hiện trạng cũng như lời khẳng định của nhân viên môi giới, dự án Khu dân cư mới Soi Cả vẫn chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng đang quảng cáo, rao bán “lúa non”, việc này có thể mang lại rủi ro rất cao cho khách hàng.
“Về pháp lý dự án, chủ đầu tư có đầy đủ hết và đã có sổ đỏ từng block. Hiện chủ đầu tư đang gấp rút triển khai cơ sở hạ tầng để hoàn thiện dự án. Khách hàng được cấp sổ đỏ từng lô, sở hữu lâu dài. Nếu nhanh nhất khoảng 3 tháng sau, khách hàng sẽ có sổ đỏ luôn. Chủ đầu tư đã có sổ đỏ tổng dự án, còn điều kiện để tách sổ ra cho từng khách hàng thì phải hoàn thiện hết 100% cơ sở hạ tầng. Sau đó, Sở Tài nguyên và Môi trường mới xuống nghiệm thu, rồi giao chủ đầu tư biên bản bàn giao cơ sở hạ tầng. Lúc đó, chủ đầu tư đủ điều kiện sang tên cho khách hàng và sang tên luôn cho khách hàng”, nhân viên môi giới trấn an khách hàng.
Được biết, Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Lân Huế (địa chỉ tại số 295 Quang Trung, phường Quang Trung, thị xã Sơn Tây, TP. Hà Nội) thành lập ngày 27/10/2009, người đại diện theo pháp luật là bà Nguyễn Thị Huế.
Theo tìm hiểu, khu đất rộng 289.862,6m2 thực hiện dự án Khu dân cư mới Soi Cả do Công ty Lân Huế trúng đấu giá với tổng số tiền hơn 28,8 tỷ đồng. Theo quảng cáo, Công ty Lân Huế cũng đang triển khai dự án nhà ở thương mại khác là Khu dân cư Bến Sơn với quy mô 87.346,5,2. Khu đất này thuộc Khu 12 và Khu Bến Sơn, thị trấn Yên Lập được UBND tỉnh Phú Thọ thu hồi và giao cho Công ty Lân Huế theo cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất để thực hiện dự án Hệ thống thoát lũ từ hồ Thủy Điện đến cầu Bến Sơn, thị trấn Yên Lập theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
Để tìm hiểu rõ hơn những nội dung có liên quan đến việc thực hiện dự án Khu dân cư mới Soi Cả, PV đã liên hệ UBND huyện Thanh Sơn và chủ đầu tư là Công ty Lân Huế nhưng chưa nhận được phản hồi.
