Tích tụ đất nông nghiệp và bài toán cần giải

TCDN 07:54 30/01/2020

Nếu đất đai đã là hàng hóa thì cơ quan trung gian giải quyết các mâu thuẫn trong mua bán chuyển nhượng sẽ không thể là chính quyền địa phương

Chủ trương tích tụ đất đai của Chính phủ được kỳ vọng sẽ đem đến đột phá trong nông nghiệp, có thể hình thành một thị trường đất đai đúng nghĩa kết hợp với một chính sách chuyển đổi sinh kế phù hợp cho nông dân. Tuy nhiên, việc thời gian, không gian sử dụng đất, thủ tục mua bán đất... là thách thức lớn.

Cung cao nhưng thiếu cầu

Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Đại học Quốc gia Hà Nội, tích tụ đất đai tốt sẽ giúp người nông dân phát triển những cánh đồng công nghệ mới. Hiện đại hóa nông nghiệp, áp dụng công nghệ 4.0 vào ruộng đồng vừa bớt vất vả cho người nông dân, vừa có thể canh tác, chăm sóc, thu hoạch, bảo quản nông sản sau thu hoạch để gia tăng giá trị nông sản, làm giàu trên chính mảnh đất quê hương... Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa thể hiện thành công về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp. Các quy định về đấu thầu quyền sử dụng đất không được đề cập trong Luật Đất đai 2013, chỉ có đấu giá quyền sử dụng đất nên vướng mắc nhiều trong quá trình thực thi. Vì thế, vấn đề vốn hóa đất đai thành tài chính cần được sửa đổi để phù hợp với thực tiễn của các dự án hạ tầng có sử dụng đất theo hình thức đầu tư BT (xây dựng - chuyển giao).

Bà Đặng Thị Bích Thảo, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách nêu ý kiến, qua tổng hợp các dữ liệu nghiên cứu cho thấy, có tồn tại tình trạng tích tụ ruộng đất giữa các nông hộ trên cả nước, chủ yếu với đất trồng cây lâu năm. Đất trồng lúa được tích tụ khá mạnh ở khu vực Đông Nam bộ và Đồng bằng sông Cửu Long.

Nhìn chung, quá trình tích tụ diễn ra còn chậm. Thị trường mua, bán, thuê và cho thuê ruộng đất ở Việt Nam còn kém phát triển do thiếu cầu, mặc dù lượng cung khá cao. Điều này có thể do lợi tức ngành nông nghiệp còn thấp, rủi ro cao dẫn đến thiếu hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Các nông hộ, đặc biệt là ở khu vực phía Nam đang có xu hướng tích tụ và tập trung ruộng đất để sử dụng “lợi thế kinh tế theo quy mô”. Tuy nhiên, tốc độ tích tụ và tập trung còn chậm do nhiều yếu tố như: lợi tức từ canh tác nông nghiệp, việc chuyển đổi nghề nghiệp nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ, yếu tố văn hóa và lịch sử, chính sách về quyền đất đai, bao gồm thời hạn sử dụng đất (để người dân an tâm canh tác và mua, bán, cho thuê ruộng đất).

Đồng thời, do sự can thiệp hành chính của Nhà nước như: chính sách dồn điền đổi thửa, thu hồi đất làm khu công nghiệp công nghệ cao, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, cánh đồng lớn, thuê đất của dân cho doanh nghiệp thuê lại... làm cho tích tụ đất đai bị chậm.

Chính quyền không thể là trung gian giải quyết mâu thuẫn

TS. Đặng Kim Sơn - Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường và thể chế nông nghiệp cho rằng, chính sách đất đai vướng một loạt vấn đề như giới hạn về thời gian, không gian sử dụng đất. Chẳng hạn quy định về hạn điền, thời gian giao đất tối đa 50 - 70 năm. Bên cạnh đó là vấn đề giá đất, Nhà nước định giá đất nông nghiệp định kỳ hằng năm hay để người dân mua bán theo cung cầu thị trường. Cuối cùng là thủ tục mua bán đất, nếu đã coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản của nông dân, là hàng hóa trên thị trường thì chỉ cần người mua, người bán, người cho thuê, người thuê trao đổi giao dịch với nhau là đủ. Nhưng theo dự thảo Nghị định về tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp, Nhà nước vẫn đứng ra thu hồi của người bán, giao lại cho người mua, thủ tục rất phức tạp, như vậy không hoàn toàn là thị trường.

Nếu đất đai đã là hàng hóa thì cơ quan trung gian giải quyết các mâu thuẫn trong mua bán chuyển nhượng sẽ không thể là chính quyền địa phương. Muốn có thị trường đất đai cần thành lập ngân hàng đất đai, nông dân có đất đến đó cho thuê đất; doanh nghiệp, nhà đầu tư cần thuê đất cũng đến ngân hàng đất đai để thuê, đúng đối tượng được thuê nhiều đất, không đúng đối tượng cho thuê ít. Mọi tranh chấp liên quan cần đưa ra tòa án để phân xử.

Mặt khác, khi đã coi quyền sử dụng đất là quyền tài sản của nông dân được lưu thông trên thị trường thì không nên giới hạn về không gian, thời gian, cách thức mua bán theo thị trường. Có thể có sự can thiệp của Nhà nước ở mức tối giản, theo hướng thủ tục thực hiện phải minh bạch, chi phí thực hiện thủ tục phải bằng 0 hoặc gần như bằng 0, thủ tục thực hiện nhanh chóng, thuận mua vừa bán, giá cả theo cung cầu thị trường. Theo dự thảo nghị định đang đưa ra lấy ý kiến, nhà đầu tư sau khi thuê, mua đất nông nghiệp của nông dân phải mang chính miếng đất đó đến các cơ quan nhà nước để đăng ký lại như hình thức cho thuê vì họ không được phép mua phần vượt quá hạn điền.

Bà Khổng Thị Thịnh - Phó Trưởng phòng Kế hoạch - Tài chính, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Thái Bình cho biết, do chưa có quy định pháp lý dẫn tới việc tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp nên hầu hết đều làm theo ý kiến chủ quan của mỗi địa phương. Hầu hết các mô hình tích tụ chưa đảm bảo thủ tục về đất đai, chỉ thực hiện theo thỏa thuận giữa người thuê, mua hoặc mượn với những người dân có ruộng đất và chủ yếu là người địa phương thuê đất của nhân dân địa phương. Đối với doanh nghiệp hoặc cá nhân từ nơi khác đến thuê, mua thực hiện thông qua hợp tác xã và UBND xã. Tuy nhiên diện tích đất 5% công ích do UBND xã quản lý và chỉ cho gia đình cá nhân thuê theo hình thức đấu giá, thời gian cho thuê tối đa 5 năm chưa đủ dài để đầu tư sản xuất theo hình thức tích tụ, tập trung và doanh nghiệp không được thuê diện tích đất này.

Để tháo gỡ vướng mắc cho tỉnh cũng như nhiều địa phương khác, cần làm rõ, việc tập trung, tích tụ đất nông nghiệp chỉ thực hiện 1 trong 3 tiêu chí hay phải đảm bảo cả 3 tiêu chí như dự thảo là “tập trung, tích tụ đất nông nghiệp để tổ chức sản xuất nông nghiệp tập trung, quy mô lớn, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao”. Về thời hạn của phương án sản xuất, kinh doanh, bà đề nghị với hộ gia đình tối thiểu là 10 năm và 20 năm đối với tổ chức. Đồng thời, Ban soạn thảo cần quy định rõ quy mô bao nhiêu được gọi là quy mô lớn. Đối với phương án phục hồi đất nông nghiệp sau khi kết thúc dự án đề nghị áp dụng đối với cả hộ gia đình và tổ chức.

Bà Trần Kim Liên, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc Công ty Giống cây trồng Việt Nam cho rằng, thực chất dự thảo nghị định tập trung, tích tụ đất đai cho sản xuất nông nghiệp chỉ tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp đang thực hiện, đối với doanh nghiệp sắp triển khai trong thời gian tới sẽ khó. Bởi, muốn tích tụ phải có quy hoạch từ cấp tỉnh, tức là tỉnh phải xây dựng hình thành quỹ đất để tích tụ và tập trung. Trên thực tế, dù Nhà nước không có chủ trương nhưng trong định hướng phát triển, doanh nghiệp nông nghiệp quy mô lớn có nhu cầu dồn điền đổi thửa với diện tích hàng trăm héc ta phải tự đàm phán với nông dân, chính quyền không tham gia.

Thêm nữa, đây chỉ là nghị định bổ sung một việc trên thực tế không được phép sử dụng vì Luật Đất đai đã quy định cụ thể về hạn mức tích tụ, hạn điền.

Một vấn đề khác, Điều 13 dự thảo quy định: 1. Nhà đầu tư phải trích lập Quỹ dự phòng tài chính (dự kiến 1% doanh thu) dùng để bù đắp phần còn lại của những tổn thất, thiệt hại về tài sản xảy ra trong quá trình kinh doanh sau khi đã được bù đắp bằng tiền bồi thường của các tổ chức, cá nhân gây ra tổn thất, của tổ chức bảo hiểm và sử dụng dự phòng trích lập trong chi phí; sử dụng cho các mục đích khác theo quy định của pháp luật. 2. Nhà đầu tư phải trích nộp bảo hiểm đầu tư, kinh doanh phát triển đất nông nghiệp bắt buộc (dự kiến 0,15% giá thuê đất trong trường hợp thuê đất hoặc giá đất tương đương chuyển nhượng) để bảo đảm hoàn trả đất và tiền thuê đất cho người được bảo hiểm trong hạn mức trả bảo hiểm khi tổ chức tham gia bảo hiểm lâm vào tình trạng mất khả năng chi trả tiền thuê đất cho người gửi tiền hoặc phá sản.

Việc trích lập như trên là không khả thi vì cơ quan thuế sẽ không đồng tình để doanh nghiệp có doanh thu 1.5000 tỷ đồng trích 1% doanh thu lập Quỹ dự phòng tài chính. Tiền thuê đất chỉ là một phần, doanh thu của doanh nghiệp được tạo ra từ nhiều hoạt động. Quy định như vậy là mâu thuẫn với thuế TNDN.

Bà Trần Kim Liên nhấn mạnh, dự thảo nghị định cần quy định cụ thể phương thức tích tụ ruộng đất, nhất là đối với các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài. Hiện Luật Đầu tư đang có những vùng cấm đối với doanh nghiệp nước ngoài. Theo đó, trong lĩnh vực nông nghiệp, một số doanh nghiệp nước ngoài muốn thuê đất để sản xuất nhưng không được phép.

Bạn đang đọc bài viết Tích tụ đất nông nghiệp và bài toán cần giải tại chuyên mục Thông tin dự án. Thông tin phản ánh, liên hệ đường dây nóng : 0989 285 285 Hoặc email: [email protected]

Tin cùng chuyên mục Thông tin dự án

Giá nhà đất năm 2020 dưới góc nhìn của Bộ Xây Dựng

Thông tin dự án 27/01/2020

Lãnh đạo Bộ Xây dựng chỉ ra 6 hạn chế của thị trường BĐS và dự báo giá nhà ở tiếp tục tăng trong năm 2020

Cơ hội và thách thức đầu tư dự án nhà ở xã hội năm 2020

Thông tin dự án 24/01/2020

Cơ hội đầu tư dự án xã hội năm 2020

Xem vận hạn, tài chính theo tuổi năm 2020

Thông tin dự án 24/01/2020

Một số người sinh vào giờ Hợi hoặc giờ Sửu nên đề phòng họa về tài chính - chuyên gia phong thủy Phạm Cương nhận định.

Tổng quan thị trường Bất động sản công nghiệp: Chưa hạ nhiệt

Thông tin dự án 22/01/2020

Tổng quan thị trường Bất động sản công nghiệp cho thấy dấu hiệu chưa hạ nhiệt

Cái bắt tay mới ở siêu dự án Kim Liên có giá hơn 14 nghìn tỷ

Thông tin dự án 22/01/2020

Bầu Thuỵ 'bắt tay' Tân Hoàng Minh, siêu dự án Kim Liên rậm rịch khởi động

Năm 2020 có nên đầu tư Codotel hay không?

Thông tin dự án 21/01/2020

Bức tranh toàn cảnh về thị trường codotel năm 2019 và những đoán định về thị trường trong năm mới

Dự án nhà ở xã hội 5.351 tỷ đồng và bóng dáng của 'Tuấn mượt'

Thông tin dự án 21/01/2020

Hình bóng đại gia Tuấn “mượt” ở dự án nhà ở xã hội 5.351 tỷ đồng

Dự án chung cư Golden Palm bị nứt tường: Delta là nhà thầu chính

Thông tin dự án 21/01/2020

Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng DELTA (DELTA), nhà thầu chính dự án Golden Palm 21 Lê Văn Lương, Thanh Xuân, Hà Nội (chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Phát triển đầu tư Hà Nội - Sunrise)