Dự án Osimi Phú Mỹ vẫn còn bãi đất trống, đang ép cọc móng nhưng chủ đầu tư ANI cùng Đất Xanh Premium vẫn tranh thủ "lấy tiền" của khách hàng, bất chấp mọi quy định của pháp luật.
20 năm cho một dự án
Ngày 18/3/1999 UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quyết định phê duyệt tỷ lệ 1/500 khu dân cư đợt đầu đô thị mới Phú Mỹ với quy mô 20ha. Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (trụ sở tại tầng 3 tòa nhà Hodeco, 36 Nguyễn Thái Học, phường 7, Tp.Vũng Tàu) là chủ đầu tư.
Dự án được thiết kế xây dựng với 358 lô đất nền xây nhà liền kề; 64 lô đất biệt thự nhà vườn; căn hộ cao 5 tầng 360 căn và chung cư cao từ 9 - 12 tầng có 216 căn, dân số dự kiến là 4.900 người.
Đến ngày 12/6/2009 UBND huyện Tân Thành lại ra quyết định điều chỉnh dự án khu dân cư đợt đầu khu đô thị mới Phú Mỹ, trong đó khối H và D2 được điều chỉnh từ 15 lên 18 tầng… Hơn mười năm sau, ngày 10/5/2019, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận phương án thiết kế tổng thể mặt bằng và hình khối công trình chung cư Phú Mỹ thuộc lô H1, dự án khu dân cư đợt đầu đô thị mới Phú Mỹ.
Đến ngày 2/1/2020, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án chung cư Phú Mỹ thuộc lô H1, dự án khu đô thị mới Phú Mỹ cho Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu làm chủ đầu tư.
Tại thời điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án chung cư Phú mỹ thuộc lô H1, Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu có vốn điều lệ hơn 450 tỷ đồng, người đại diện pháp luật của công ty là ông Đoàn Hữu Thuận, sinh năm 1957. Ngành nghề chính của doanh nghiệp này là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Tiếp sau đó, dự án chung cư Phú Mỹ được phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường ngày 12/3/2020 và thẩm định thiết kế cơ sở ngày 1/4/2020. Từ khi dự án khu dân cư đợt đầu đô thị mới Phú Mỹ được UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu chấp thuận đầu tư năm 1999 cho Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu làm chủ đầu tư đến nay đã hơn 20 năm, nhưng các hạng mục vẫn chưa được lấp đầy.
Bất ngờ Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa - Vũng Tàu đã chuyển nhượng dự án lại cho đối tác khác mà không tiếp tục triển khai dự án. Theo quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, đối tác nhận chuyển nhượng dự án chung cư Phú Mỹ là Công ty Cổ phần ANI có trụ sở tại số 14B, Kỳ Đồng, phường 9, quận 3, Tp.HCM.
Công ty cổ phần ANI tiền thân là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Sông Đà được thành lập từ năm 1993 trên cơ sở cổ phần hóa Chi nhánh Tổng Công ty Sông Đà tại Tp.HCM năm 2004. Đây là công ty đại chúng được niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội với mã SIC từ năm 2007. Với ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư các thủy điện vừa và nhỏ.
Chưa rõ lý do vì sao Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu lại phải chuyển nhượng dự án cho ANI dù trước đó họ gấp rút chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý để được chấp thuận đầu tư. Mức giá chuyển nhượng của vụ mua bán này chưa được tiết lộ nhưng tổng mức đầu tư dự án chung cư Phú Mỹ là 500 tỷ đồng.
Huy động vốn trái luật
Ngay khi ANI vừa trở thành chủ đầu tư dự án khu chung cư Phú Mỹ đã chọn đơn vị phân phối độc quyền dự án là Công ty Cổ phần Đất Xanh Premium (Đất Xanh Premium). Theo đó, chủ đầu tư đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn như khách hàng chỉ cần thanh toán trước 30% (250 – 300 triệu), số còn lại sẽ được ngân hàng BIDV hoặc Vietcombank cho vay trong vòng 20 năm với lãi suất ưu đãi. Số tiền khách hàng phải trả hàng tháng cả gốc lẫn lãi chỉ khoảng 6 – 8 triệu/tháng.
Vì dự án Osimi Phú Mỹ có mức giá tham chiếu tốt nhất khu vực: 779 triệu/căn. Hay chương trình chiết khấu ưu đãi từ chủ đầu tư như: chiết khấu 1%/sản phẩm đối với khách hàng đang làm việc tại cụm cảng Thị Vải – Cái Mép và các khu công nghiệp tại Phú Mỹ; chiết khấu 1%/sản phẩm đối với khách hàng mua sỉ, nhóm khách hàng là thành viên trong gia đình hoặc cùng công ty mua từ 2 sản phẩm trở lên; Chương trình ưu đãi mới với chiết khấu 3% giá trị sản phẩm dành cho khách hàng phát sinh giao dịch tại sự kiện.
Với lợi nhuận hấp dẫn như vậy thì khó thể bỏ qua, nhất là trong giai đoạn dịch Covid-19 làm nền kinh tế chững lại thì dự án này như một tín hiệu tốt. Nhưng đó chỉ là cách để thúc đẩy tâm lý mua hàng, bởi lẽ việc vay vốn ngân hàng lúc nào cũng tiềm ẩn những rủi ro bên trong. Chẳng hạn như: Mức lãi suất cho vay mua nhà có thể thay đổi thất thường, dẫn đến tình trạng người mua trở tay không kịp khi lãi suất cho vay đột ngột tăng. Nếu chọn lựa vay ở ngân hàng không có đủ năng lực kiểm soát lãi suất, vô tình sẽ rơi vào cạm bẫy lãi suất.
Thủ tục xin vay mua nhà/căn hộ hiện nay tương đối rườm rà, tốn kém nhiều thời gian chứng minh năng lực hoàn trả, giấy tờ thỏa điều kiện yêu cầu và khả năng được chấp thuận bởi ngân hàng không cao. Có thể phải chi trả cho phí trả nợ trước hạn nếu thời hạn trả nợ không đúng thời điểm.
Nhiều dự án nhà ở không đảm bảo tính khả thi cao, có khả năng trì hoãn khiến người mua nhà không thể nhận ngôi nhà/căn hộ như dự định. Nhất là khi dự án Osimi Phú Mỹ chỉ đang trong giai đoạn ép cọc.
Bên cạnh mua nhà với lãi suất ngân hàng thì hưởng chiết khấu mua nhà cũng là vấn đề cần cân nhắc. Vì thực tế, để mua lại một dự án có giá đến hàng trăm tỷ đồng, doanh nghiệp đi mua chỉ cần bỏ ra khoảng vài tỷ đồng, sau đó bán được hàng thì mới chuyển tiếp tiền theo tiến độ cho chủ đầu tư. Nếu việc bán căn hộ khó khăn, thì dự án xem như lại rơi vào bế tắc. Đó là chưa kể, việc hợp tác đầu tư khá phức tạp, nếu liên kết lỏng lẻo thì khi xảy ra sự cố ngoài ý muốn thì sẽ không ai nhận trách nhiệm, thiệt thòi có thể đẩy lên người tiêu dùng.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Thắng Ý, Đoàn Luật sư Tp.HCM, hiện tại, dự án Osimi Phú Mỹ vẫn chưa đầy đủ pháp lý thì không được phép bán và thu tiền khách hàng. Việc ANI và các đơn vị môi giới như Đất Xanh Premium, Atasa, Pearl Real, Thăng Long Global, Long Hải, Phát triển nhà Đông Nam Bộ quảng cáo và thu tiền của khách hàng là hình thức huy động vốn trái phép.
Theo điều 55, Luật Kinh doanh Bất động sản quy định, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đủ các điều kiện: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…”
Theo luật sư Ý trường hợp, dự án chưa đủ điều kiện mà Chủ đầu tư vẫn tiến hành mở bán thì có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở… (có hiệu lực từ 15/1/2018). Theo đó, đối với hành vi này, chủ đầu tư có thể bị xử phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng (Khoản 3 Điều 57); hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng.
Ngoài ra, Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP cũng quy định về việc xử phạt đối với đơn vị môi giới về hành vi đưa lên sàn giao dịch bất động sản bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; hình thức xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 tháng đến 12 tháng (quy định mới so với Nghị định 121/2013/NĐ-CP). Luật sư Ý cho biết thêm.
Đất Xanh Premium từng bị tố nhiều phốt!
Tháng 07/2018, đơn vị phân phối độc quyền dự án Osimi Phú Mỹ là Đất Xanh Premium từng bị tố là lừa đảo trong dự án Marina Riverside. Cụ thể là theo tài liệu quảng cáo của Công ty cổ phần Đất Xanh Premium, khi giao nhà đã đi vào hoạt động người mua sẽ được tặng gói bên trong đẳng cấp gồm: Lavabo bồn cầu, lavabo bồn rửa mặt, sàn gỗ, thiết bị dính tường như bếp, tủ… Thế nhưng, khi ký kết đặt cọc giữ chỗ thì mới biết không hề có gói tặng đẳng cấp như trên.
Qua tìm hiểu, lãnh đạo Đất Xanh Premium là ông Nguyễn Quốc Quý – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đất Xanh Premium lên tiếng giải thích như sau “Hệ thống đại lý nhân viên môi giới của chúng tôi rất đông, chúng tôi thừa nhận có 1 số nhân viên mới vào thì đưa 1 số tài liệu không đúng. Một số nhân viên đã tài liệu về dự án rằng sẽ tặng gói thiết bị bên trong xe đẳng cấp là lavabo bồn cầu, bồn rửa mặt; sàn gỗ; thiết bị dính tường như bếp, tủ… sau khi nhận được tài liệu đây thì chúng tôi đã đề nghị nhân viên gỡ bài ngay lập tức và sẽ kỷ luật nghiêm khắc. Việc đưa tin sai lệch là do nhân viên môi giới, doanh nghiệp chúng tôi không hề có chủ trương như thế. Hiện ở chúng tôi chưa mở phân phối, chỉ đặt cọc giữ chỗ, chúng tôi đã đặt cọc giữ chỗ dao động 4 tuần nay, và đến 15/7 sẽ mở phân phối và sau 7 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng”.
