Trong báo cáo mới đây, Công ty cổ phần chứng khoán SSI đánh giá thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng chủ yếu nhờ tăng giá sang giai đoạn điều chỉnh dựa trên thanh khoản. Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng cao, nhu cầu mua nhà đất chịu nhiều sức ép hơn khi khả năng chi trả suy giảm.

Nhóm nghiên cứu của SSI cho biết lãi suất ưu đãi cố định trong 12 tháng đã tăng lên 8,5-10%, từ mức 6,5-8,2% trước đó. Trong khi lãi suất vay mua nhà thả nổi tăng lên 11-15%, từ mức 9-11%. Diễn biến này tạo lực cản rõ rệt với nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, việc thị trường tiếp tục phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng khiến khả năng tiếp cận vốn chịu nhiều thách thức hơn khi thanh khoản hệ thống vẫn trong trạng thái căng thẳng.

Từ nay đến cuối năm, hãng dự báo mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo cao, gây áp lực lên nhu cầu đầu tư. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang, chiếm 86-88% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội và TP HCM. Đây là phân khúc thường nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. Thị trường chuyển nhượng cũng chịu tác động tiêu cực khi lãi suất thả nổi hiện dao động 11-15%, đồng nghĩa áp lực trả nợ tăng đáng kể sau khi hết thời gian ân hạn.

Tuy nhiên, mức độ tác động không đồng đều giữa các loại hình bất động sản. Với phân khúc chung cư và các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ, khả năng hấp thụ được hỗ trợ một phần từ nhu cầu tái định cư sau giai đoạn đẩy nhanh tiến độ triển khai hạ tầng. Ngược lại, thị trường nhà đất gồm đất ở, nhà riêng lẻ, nhà phố gặp áp lực thanh khoản lớn hơn bởi việc mở rộng các quy hoạch đô thị quy mô lớn làm gia tăng rủi ro.

"Giá nhà ở thực tế trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh với mức giảm phân hóa theo vị trí và phân khúc sản phẩm", SSI Research dự báo.

Bất động sản phía tây Hà Nội. Ảnh: Thế Bằng

Thực tế trên thị trường chuyển nhượng, lượng sản phẩm cần thoát hàng có dấu hiệu gia tăng từ đầu năm đến nay, chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Khảo sát từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm. Tại nhiều khu vực từng tăng nóng, giá đã đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, làm gia tăng áp lực tâm lý lên nhà đầu tư. Đây là nhóm từng dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10-30% giá trị sản phẩm nhưng kỳ vọng "lướt sóng" vài trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Tương tự, hãng dịch vụ bất động sản CBRE cho biết biên độ tăng giá chung cư thứ cấp đã giảm rõ rệt từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa các dự án được hãng thống kê trên thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước. Với phân khúc nhà liền thổ, sức hấp thụ giỏ hàng sơ cấp cũng sụt giảm 48% theo năm.

Theo CBRE, thời điểm này, một bộ phận chủ nhà đến giai đoạn hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang triển khai, xây dựng). Trong bối cảnh lãi suất biến động gây áp lực lên thanh khoản, họ buộc phải chấp nhận hạ giá chào để có giao dịch.

Hết năm nay, tổng nguồn cung cả hai phân khúc chung cư và nhà liền thổ có thể đạt khoảng 42.000 căn. CBRE dự báo thị trường bất động sản sẽ ngày càng cạnh tranh khi các chủ đầu tư đẩy mạnh chính sách hỗ trợ để giành khách mua. Nguồn cung lớn cùng áp lực lãi suất khiến thị trường vận hành theo hướng chọn lọc hơn với lợi thế thuộc về người mua. Với các doanh nghiệp bất động sản, SSI Research dự báo biên lợi nhuận của họ sẽ chịu áp lực thu hẹp khi chi phí tài chính, đầu vào tăng cao trong khi khả năng hấp thụ giỏ hàng gặp nhiều thách thức.

Chuyên gia khuyến nghị các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm theo hướng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực, từng bước đưa giá nhà đất về mức hợp lý, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn. "Đây được xem là yếu tố quan trọng để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trong bối cảnh tín dụng cho bất động sản thắt chặt như hiện nay", CBRE cho biết.

Theo báo VnExpess