Phê duyệt dự án chồng trên đất quy hoạch công viên cây xanh
Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside có quy mô gần 200.000m2, trong đó có hơn 75.000m2 là đất du lịch, với mật độ xây dựng tối đa 38,58%, tầng cao tối đa là 15 tầng… Tuy nhiên, theo Quyết định Quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án số 71/QĐ-BQLKKTPQ ngày 22/3/2017; đối chiếu và áp ranh các công trình lên bản vẽ Quy hoạch chi tiết xây dựng khu du lịch - khu dân cư Bắc và Nam Bãi Trường tỷ lệ 1/2000… có sự chồng lấn.
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside
Cụ thể, theo bản quy hoạch tỷ lệ 1/2000 tại dự án này, hơn 85% diện tích đất của DA Bãi Trường Riverside được quy hoạch là đất cây xanh, mặt nước (toàn bộ ô đất B7*1 là đất mặt nước & công viên cây xanh). Tuy nhiên, trong bản vẽ và quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của DA Bãi Trường Riverside lại có khu đất du lịch (hơn 75.000m2), mật độ xây dựng tối đa 38,58%, tầng cao tối đa là 15 tầng. Trong khu đất du lịch thì được chia ra làm nhiều loại: đất thương mại dịch vụ phức hợp (hơn 7.500m2), đất khách sạn – căn hộ nghỉ dưỡng (hơn 21.000m2); đất dịch vụ hỗn hợp – khách sạn (hơn 19.000m2); đất biệt thự nghỉ dưỡng (gần 28.000m2)…
Theo nguyên tắc cơ bản trong hoạt động quy hoạch phải bảo đảm sự tuân thủ, tính liên tục, kế thừa, ổn định, thứ bậc trong hệ thống quy hoạch, đối chiếu với quy hoạch chi tiết xây dựng khu du lịch - khu dân cư Bắc và Nam Bãi Trường tỷ lệ 1/2000 và Quy hoạch chi tiết 1/500 của DA Bãi Trường Riverside như đã phân tích ở trên thì Ban Quản lý cần có lời giải thích rõ ràng, thỏa đáng vấn đề này trước dư luận.
Sau gần 5 năm dự án này vẫn y như cũ với vài căn nhà tôn và cỏ dại um tùm
Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside được Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 03/2017. Theo đó, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thay đổi lần 3 do Ban Quản lý cấp cho Cty Nam Đảo Bắc Bãi Trường thì tiến độ dự án được xác định: Từ đầu quý I/2021 đến cuối năm 2021 phải hoàn chỉnh toàn bộ dự án, nghiệm thu và đưa dự án vào hoạt động. Đặc biệt, GCNĐKĐT quy định, nhà đầu tư thực hiện không đúng tiến độ như đã cam kết mà không có lý do chính đáng được chấp nhận thì Ban Quản lý sẽ quyết định chấm dứt hoạt động dự án.
Thế nhưng, theo ghi nhận, đến tháng 12/2021 vừa qua dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside hiện vẫn đang là bãi đất trống mới được san lấp, cỏ dại um tùm với vài căn nhà tôn cũ nát. Trả lời báo chí và lý giải cho sự chậm trể này, Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc cho rằng: “Khi Công ty tiến hành khảo sát mặt bằng để chuẩn bị thi công sang lấp mặt bằng giai đoạn 2 và công trình hạ tầng thì phát hiện cao độ quy hoạch đã được phê duyệt của dự án thấp hơn cao độ của các dự án lân cận đã thi công; Dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp từ năm 2020 và bùng phát vào năm 2021 đến nay đã làm chậm tiến độ triển khai dự án. Do đó, chủ đầu tư đề nghị được điều chỉnh cao độ quy hoạch đã được phê duyệt. Đến nay, Chủ đầu tư đã triển khai các hạng mục liên quan đến hạ tầng với giá trị khoảng 57 tỷ đồng.
Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside
Bên cạnh đó, cũng theo Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc: Việc xin điều chỉnh cao độ quy hoạch là có cơ sở xem xét. Mặt khác, việc triển khai chưa đạt tiến độ so với tiến độ ghi trong GCNĐKĐT là có yếu tố khách quan, xuất phát từ nguyên nhân dịch bệnh Covid-19 và chưa có giá đất để nhà đầu tư thực hiện các nghĩa vụ theo quy định.
Nói về vấn đề chậm trể của dự án và việc gia hạn cho chủ đầu tư Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc cho rằng: “chậm nhất hết ngày 30/6/2022: nhà đầu tư phải hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư (kể cả được cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ dự án để đầu quý 3 năm 2022 khởi công xây dựng các công trình thương mại dịch vụ đến cuối năm 2024 đưa toàn bộ dự án vào hoạt động. Nếu nhà đầu tư thực hiện không đúng thời gian quy định nêu trên thì Ban quản lý sẽ trình UBND tỉnh thu hồi chủ trương đầu tư”.
Ban Quản lý Khu kinh tế Phú Quốc gia hạn cho chủ đầu tư có phù hợp?
Nhận định về những lý do mà Ban Quản lý đưa ra, Luật sư Nguyễn Kiều Hưng – Giám đốc hãng luật Gải Phóng đánh giá: Dự án này được giao đất trên thực địa từ ngày 21/04/2017, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng là vi phạm pháp luật về Luật Đất đai, Luật đầu tư.
“Lý do mà Ban Quản lý đưa ra để tiếp tục quy định thời hạn mới, bằng cách cho thêm thời hạn thực hiện dự án cho chủ đầu tư là chưa thuyết phục. Bởi theo GCNĐKĐT, thì đến cuối quý II/2019, chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục đầu tư, khởi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhưng mãi đến tháng 11/2021 mới phát hiện, xin điều chỉnh cao độ, chứng tỏ chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ thực hiện dự án hơn 2 năm rồi. Tương tự, dịch bệnh cũng mới bùng phát, sau thời điểm chủ đầu tư vi phạm, nên không thể xem là lý do chính đáng và hợp pháp để quy định thời hạn thực hiện dự án mới cho nhà đầu tư. Theo luật, dự án này phải bị thu hồi, mà nhà nước không phải bồi thường lại cho nhà đầu tư” luật sư Nguyễn Kiều Hưng phân tích.
Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside vẫn đang chỉ là bãi đất trống
Luật sư Nguyễn Kiều Hưng cũng phân tích thêm: Việc điều chỉnh cao độ không liên quan đến thực hiện hoàn thiện các thủ tục đầu tư còn lại, tiến hành công tác hiện trường như bồi đắp, san lấp mặt bằng; rà phá bom mìn, triển khai hạ tầng kỹ thuật dự án tập kết vật liệu xây dựng… quan sát bằng mắt thường cũng có thể nhận thấy chủ đầu tư chưa thực hiện bất kỳ tác động nào tới đất khu vực dự án. Đề nghị Ban quản lý cần làm rõ số tiền 57 tỷ đồng để triển khai các gói hạ tầng, bao gồm những công việc cụ thể như thế nào?
Việc Ban quản lý lấy lý do khách quan là do dịch bệnh Covid-19 làm ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án cũng chưa thật sự thuyết phục. Theo tìm hiểu của chúng tôi, Phú Quốc ghi nhận ca nhiễm Covid-19 đầu tiên là từ cuối tháng 7/2021; còn tại tỉnh Kiên Giang đợt dịch Covid-19 thứ 4 bắt đầu kể từ đầu tháng 6/2021.
Thực tế tại dự án Dự án Khu Villas Bãi Trường Riverside
Trong khi đó, chủ đầu tư được cấp giấy phép xây dựng từ tháng 1/2019 với 89 hạng mục công trình. Đáng lý với những nhà đầu tư có thực lực thì sau khi có giấy phép xây dựng sẽ tiến hành triển khai xây dựng ngay cách hạng mục công trình để kịp thời đưa vào khai thác. Còn tại DA Bãi Trường Riverside thì lại trái ngược hoàn toàn. Đến cuối năm 2021, dự án vẫn chưa xây dựng hạng mục công trình nào trong số 89 hạng mục công trình được cấp phép trước đó.
Trong quá trình tìm hiểu vụ việc, chúng tôi còn phát hiện nhiều dấu hiệu sai phạm tại DA Bãi Trường Riverside như: ký văn bản có dấu hiệu vượt thẩm quyền; giao đất sạch cho doanh nghiệp không thông qua đấu giá…
