Trên trang web vanphu.vn - trang web chính thức của Văn Phú Invest, Grandeur Palace - Đinh Tiên Hoàng được giới thiệu là dự án thiết kế theo phong cách Úc kết hợp với văn hóa Việt Nam, chú trọng tầm nhìn tối đa, nên ở từng căn hộ cư dân có thể ngắm cảnh đẹp trung tâm thành phố từ trên cao một cách thuận lợi.
Dự án căn hộ cao cấp Grandeur Palace - Đinh Tiên Hoàng được giới thiệu trên trang web chính thức của Công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest.
Đồng thời dự án còn có vị trí đắc địa, thuận lợi về giao thông, thừa hưởng trọn vẹn tiện ích hạ tầng xã hội hiện đại và đồng bộ trong khu vực, xứng đáng là dự án hạng sang nằm trong bộ sưu tập Grandeur Palace độc đáo của Văn Phú – Invest. Dự án được xây dựng trên khu đất hơn 7.200m2 với tổng mức đầu tư hơn 1.253 tỷ đồng.
Tuy nhiên, theo tìm hiểu, hiện tại Sở Xây dựng TP.HCM chưa công bố cấp phép cho bất kỳ dự án nào có tên “Grandeur Palace – Đinh Tiên Hoàng” liên quan đến VPI. Còn khu đất hơn 7.200m2 tại số 129 Đinh Tiên Hoàng (quận Bình Thạnh) mà VPI giới thiệu khởi công dự án vào cuối năm 2021 là khu đất công do nhà nước quản lý. Đây là 01 trong 05 khu đất thuộc quỹ đất UBND TP.HCM dự kiến dùng để thanh toán Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (hợp đồng BT) xây dựng tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa dài 2,75km (TP. Thủ Đức) đã ký cuối năm 2016 với Công ty CP Văn Phú Bắc Ái (thành viên của Văn Phú Invest).
Do một số vướng mắc trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng dự án vẫn chưa thể hoàn thành, để đưa vào sử dụng. Hiện công trường đã tạm dừng thi công từ khoảng 2 năm nay khiến hiện trạng xuống cấp trầm trọng. Trong khi đó, ước tính mỗi tháng ngân sách thành phố phải chi hơn 10 tỷ đồng tiền lãi cho dự án này, còn đơn vị thi công là Công ty CP Văn Phú Bắc Ái thường xuyên xin gia hạn tiến độ dự án.
Ngoài ra, kể từ thời điểm được đưa vào Hợp đồng BT năm 2016 đến nay, khu đất công hơn 7.200m2 nêu trên chủ yếu để trống, hoặc có thời điểm được cho thuê kinh doanh kho, bãi giữ xe và cửa hàng bán cây cảnh và một số dịch vụ nhỏ lẻ khác…
Bên cạnh đó, thời gian gần đây, Công ty CP Văn Phú Bắc Ái cũng đã có nhiều kiến nghị, yêu cầu UBND TP.HCM sớm thanh toán quỹ đất đối ứng để doanh nghiệp này tiếp tục triển khai dự án BT.
Hiện trạng khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh.
Tuy nhiên, UBND TP.HCM đang trong quá trình rà soát báo cáo của các Sở ngành liên quan đến dự án này và chưa thông báo bất kỳ quyết định giao đất nào cho phía Công ty CP Văn Phú Bắc Ái.
Với việc chưa có bất kì một quyết định giao đất nào từ chính quyền địa phương, Sở ngành có chức năng, nhưng Văn Phú Invest đã đăng tải thông tin, giới thiệu sẽ triển khai dự án căn hộ cao cấp Grandeur Palace - Đinh Tiên Hoàng (129 Đinh Tiên Hoàng, quận Bình Thạnh) liệu có đang "vẽ dự án" trên đất công sản?
Theo thông tin có được, ngày 15/1/2021, trả lời báo chí, ông Trần Đức Thắng (Tổng Giám đốc Công ty Văn Phú Bắc Ái) xác nhận, khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng hiện thuộc quản lý của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, Công ty CP Văn Phú Bắc Ái chỉ thuê ngắn hạn một phần diện tích để làm văn phòng công ty.
Được biết, trước khi được cập nhật trên trang web chính thức của Văn Phú Invest, dự án này từng gây sốt giai đoạn năm 2017 - 2018 với tên Grandeur Palace Bình Thạnh, khi được một số sàn giao dịch bất động sản giới thiệu ra thị trường. Theo đó, chủ đầu tư là Công ty CP Văn Phú Bắc Ái và đơn vị thi công là Coteccons. Dự án có 20 tầng nổi, 04 tầng hầm, với tổng diện tích sàn 57.200m2 gồm 515 căn hộ, 01 tầng đại siêu thị và 03 tầng để xe.
Công ty CP Đầu tư Văn Phú Invest (VPI) có tiền thân là chi nhánh tại Hà Nội của Công ty Đầu tư Xây dựng và Kinh doanh nhà Quảng Ninh, được thành lập vào năm 2003. VPI niêm yết và giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE) từ năm 2018. Công ty hoạt động trong các lĩnh vực tư vấn đầu tư, xây dựng, phát triển và kinh doanh bất động sản. VPI đã tham gia thiết kế, thi công được nhiều công trình, dự án quy mô lớn với tổng mức đầu tư lên đến hàng chục ngàn tỷ đồng như Khu đô thị mới Văn Phú, The Văn Phú Victoria, Home City, Hùng Sơn Villa, Giảng Võ Complex...
Sớm ghi danh trên thị trường bất động sản Hà Nội từ hơn mười năm trước với dự án khu đô thị mới Văn Phú (quận Hà Đông), nhưng phải tới năm 2017, Văn Phú Invest mới thực sự “trỗi dậy” như một thế lực.
Xét về doanh thu, giai đoạn 2017 – 2019 đã cho thấy sự “tốc biến” của Văn Phú Invest khi tăng từ 875 tỷ đồng lên 3.057 tỷ đồng, tức tăng gấp 3,5 lần. Lãi trước thuế trong cùng giai đoạn cũng tăng từ 522 tỷ đồng lên 650 tỷ đồng, tương đương tăng 24%.
Tuy nhiên, song hành cùng sự “tốc biến” của doanh thu là sự “phi mã” của nợ phải trả. Giai đoạn 2017 – 2020, nợ phải trả của Văn Phú đã tăng một mạch từ 1.700 tỷ đồng (năm 2017) lên 4.264 tỷ đồng (năm 2018) rồi 6.281 tỷ đồng (năm 2019) và 6.827 tỷ đồng (thời điểm cuối quý III/2020). Tính ra, nợ phải trả đã tăng gấp 4 lần trong giai đoạn trên.
Đáng chú ý, nợ vay của Văn Phú rất lớn và cũng liên tục tăng. Cụ thể, năm 2017, nợ vay mới chỉ ở mức 613 tỷ đồng nhưng tới năm 2018 đã vọt lên 2.223 tỷ đồng (tăng gấp 3,6 lần). Đến năm 2019, nợ vay lại tăng gấp đôi so với năm 2018, lên 4.261 tỷ đồng trước khi giảm về 3.659 tỷ đồng vào thời điểm cuối tháng 9/2020. Như vậy, tính chung giai đoạn này, nợ vay đã tăng gấp 6 lần.
Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu và nợ vay/vốn chủ sở hữu cũng vì thế mà tăng cao, lần lượt là: 1,7 và 0,9 lần (năm 2018), 2,3 và 1,58 lần (năm 2019), 2,28 và 1,22 lần (cuối tháng 9/2020).
Tình trạng lệ thuộc vào vốn vay của Văn Phú thể hiện rất rõ qua dòng tiền tài chính của doanh nghiệp này. Giai đoạn 2018 – 2019, dòng tiền vay – trả mỗi năm lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Cụ thể, năm 2018, tiền thu từ đi vay và tiền trả nợ vay lần lượt là 2.398 và 788 tỷ đồng; năm 2019 là 4.022 tỷ đồng và 1.984 tỷ đồng.
Một chi tiết quan trọng khi xem xét chất lượng lợi nhuận của Văn Phú trong giai đoạn doanh thu “tốc biến” là dòng tiền kinh doanh.
Theo đó, dù ghi nhận doanh thu tăng trưởng mạnh mẽ nhưng dòng tiền kinh doanh của Văn Phú lại rơi vào cảnh âm nặng triền miên. Cụ thể, từ năm 2015 đến 2019, dòng tiền kinh doanh đã âm liên tiếp 5 năm, lần lượt là -555 tỷ đồng, -230 tỷ đồng, -414 tỷ đồng, -681 tỷ đồng, -761 tỷ đồng. Điều này cho thấy lợi nhuận của Văn Phú chỉ nằm trên sổ sách chứ không thu được tiền về. Đây cũng là nguyên do cơ bản khiến Văn Phú phải lệ thuộc nặng nề vào dòng vốn vay.
Xét riêng năm 2019 – năm đỉnh cao về doanh thu của Văn Phú (3.057 tỷ đồng), có thể thấy dòng tiền kinh doanh âm nặng là do các khoản phải thu quá lớn (-1.160 tỷ đồng trên bảng lưu chuyển tiền tệ). Còn trên bảng cân đối kế toán, các khoản phải thu tại thời điểm kết năm 2019 của Văn Phú là 4.524 tỷ đồng, chiếm 50% tổng tài sản, riêng khoản phải thu ngắn hạn là 3.391 tỷ đồng.
Theo Báo cáo tài chính quý 3/2021của Văn Phú Invest, doanh thu trong kỳ ghi nhận 327,55 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 70,55 tỷ, tăng nhẹ so với con số 68 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Trong 9 tháng đầu năm, mặc dù doanh thu giảm so với cùng kỳ năm ngoái còn 640 tỷ đồng, song việc tiết giảm chi phí, ghi nhận từ hiệu quả từ hoạt động đầu tư giúp biên lãi gộp doanh nghiệp đạt 34% là một phần nguyên nhân kéo lợi nhuận tăng trưởng.
Tính đến ngày 30/9, tổng tài sản của Văn Phú Invest tăng nhẹ so với thời điểm đầu năm lên 9.772 tỷ đồng. Chiếm phần lớn giá trị tài sản doanh nghiệp là tồn kho bất động sản (23%) và tiền khách hàng trả trước (21%). Trong đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang gần 843 tỷ đồng, gấp 2.5 lần đầu năm chủ yếu do tăng thêm ở dự án Vlasta - Sầm Sơn.
Nợ phải trả tại thời điểm cuối tháng 9 của VPI biến động không đáng kể so với đầu năm, giá trị hơn 6.922 tỷ đồng.
