Shark Phạm Thanh Hưng: ‘Thị trường BĐS 2020 sẽ có những điều chỉnh lớn’

"Năm 2020 sẽ là một năm có những điều chỉnh lớn của thị trường. Thực chất, bước điều chỉnh này đã bắt đầu từ khoảng nửa cuối năm 2019, nhưng năm nay sẽ tác động mạnh mẽ và sâu rộng hơn.

Thứ nhất, là do tác động của các vấn đề về pháp lý khiến cho nguồn cung dự án ở Hà nội nói riêng và nhiều thành phố lớn nói chung bị sụt giảm. Điều này khiến cho thị trường khan hiếm các dự án về nhà ở, và theo đó khiến giá cả có xu hướng tăng.

Thứ hai, do những yếu tố tác động từ chính sách tài chính, tiền tệ thắt chặt, cộng với thời điểm cuối của một chu kỳ tăng trưởng liên tục của thị trường, khiến thanh khoản giảm.

Thứ ba, những quy hoạch mới của thủ đô sẽ được phê duyệt và công bố, đặc biệt là vùng ven".

Vậy những yếu tố nào sẽ quyết định thành công cho những dự án đầu tư trong năm nay, thưa ông?

Như đã nói ở trên, do những điều chỉnh dưới tác động của chính sách cũng như từ phía khách hàng và nhà đầu tư khiến thị trường bị giảm cung nhưng đồng thời lại cũng giảm lượng giao dịch. Xét về mặt quy luật của thị trường thì những yếu tố tác động này có vẻ như ngược chiều nhau, nhưng thực chất lại rất có logic. Logic ở đây chính là sự sụt giảm về nguồn cung khiến cho việc thiếu hụt những sản phẩm có đủ tiêu chí đáp ứng nhà đầu tư và khách hàng, vì vậy, lượng giao dịch giảm.

Chìa khoá ở đây chính là chỉ có những dự án đáp ứng đồng thời được cả hai yếu tố trên: Đầy đủ pháp lý và có tính thanh khoản tốt, mới có thể đảm bảo sự thành công trong giai đoạn này.

Ngoài nhà ở, theo ông những sản phẩm đầu tư nào là tiềm năng trong thời gian tới?

Việt nam chúng ta đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, với những tác động rất mạnh mẽ. Kể từ khi ra nhập WTO (năm 2006) tới năm 2018 vừa qua, chúng ta đã hầu như mở cửa hoàn toàn đối với nhiều lĩnh vực, trong đó có bán lẻ. Đầu tư nước ngoài và kiều hối tăng liên tiếp trong hàng chục năm qua và liên tục đạt những kỷ lục. Vì vậy, nếu như giai đoạn 5 năm vừa qua (2015-2019) là thời của Bất động sản du lịch, thì theo tôi, giai đoạn 2018-2023 sẽ là thời của Bất động sản thương mại văn phòng, nhất là ở các thành phố lớn.

Chúng ta còn đang rất thiếu nhiều mặt bằng bán lẻ theo mô hình hiện đại, đồng thời là các điểm trung chuyển và warehouse cho thương mại điện tử và giao hàng – vốn là một trong những lĩnh vực phát triển nhảy vọt trong thời cách mạng công nghiệp 4.0.

Vì vậy, ở các thành phố lớn như Hà nội hay TP HCM, thì mô hình nhà phố thương mại đa năng, kết hợp bán lẻ, kho trung chuyển/ trưng bày sản phẩm và văn phòng cho công ty vừa và nhỏ sẽ rất lên ngôi. Trong đầu tư Bất động sản, các nhà đầu tư quan tâm tới yếu tố lãi vốn (Bất động sản tăng giá trong tương lai ngắn) và yếu tố dòng tiền khai thác. Thì mô hình nhà phố thương mại (Shophouse) do việc sở hữu đồng thời cả nhà ở cả quyền sử dụng đất, với tính năng sử dụng linh hoạt sẽ có cơ hội tạo được cả hai nguồn lợi tức nói trên. Người trong nghề thường nói đó là “Lợi nhuận kép” là vậy.

Nếu là Shophouse như ông nói, thì nhà đầu tư cần lưu ý những điểm gì để lựa chọn sản phẩm?

Đầu tiên, vẫn là vị trí. Đặc biệt Shophouse thì phải thuận tiện giao thông, hướng tiếp cận cho khách hàng giao dịch. Thuận tiện về hậu cần (logistics) cho việc lưu thông hàng hoá theo đường bộ, đường sắt, hàng không…

Điều thứ 2, đó là pháp lý. Do những thay đổi và siết chặt các yêu cầu về pháp lý trong thời gian gần đây, nên chúng ta phải xem cụ thể chức năng sử dụng được ghi trong bản qui hoạch và thiết kế được phê duyệt có đúng chức năng thương mại – dịch vụ hay không, thời hạn sử dụng đất và công trình như thế nào.

BìnhMinh Garden – Một trong số rất ít dự án được cấp phép trong năm 2019, thỏa mãn các tiêu chí đầu tư theo phân tích của Shark Hưng.

Điều cuối cùng, uy tín của nhà phát triển dự án. Phải đảm bảo rằng nhà phát triển dự án có đủ năng lực về tài chính, uy tín và kinh nghiệm để hoàn thành đồng bộ toàn dự án, đảm bảo khả năng đưa vào sử dụng và khai thác có hiệu quả trong thời hạn cam kết.

Chỉ có như vâỵ, thì khoản đầu tư của khách hàng mới đảm bảo khả năng sinh lời cao và an toàn.

Xin cám ơn ông về những chia sẻ rất cụ thể và thấu đáo vừa rồi.