Cần phải bán bớt dự án, giảm giá thật
Hiện nay, kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều khó khăn trong khi bất động sản chỉ là một phần của nền kinh tế. Để cứu thị trường, các doanh nghiệp phải cứu lấy mình. Do đó, doanh nghiệp cần cơ cấu lại, rà soát lại các dự án, các khoản nợ. Theo đó với những chủ đầu tư có cùng lúc gần 50 dự án, nên cần phải bán bớt dự án cho các nhà đầu tư có tiềm lực khác. Còn các dự án đã có pháp lý đủ điều kiện bán hàng, chủ đầu tư phải hạ giá.
Mặt khác, trên thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn “tham” lãi và đầu tư dự án dàn trải. Vốn vay của dự án này dùng cho dự án khác. Vì thế khi thị trường phát triển tốt không sao, nhưng đến thời điểm thị trường xấu sẽ bị tắc.
 |
| ảnh minh họa |
Ngoài ra, đến thời điểm này, nhiều dự án bất động sản chưa chịu hạ về giá trị thực. Có dự án liền kề quận ngoại thành bán 150 triệu đồng/m2 nhưng hạ còn 100 triệu đồng/m2, tuy nhiên giảm giá đến mức này cũng không ăn thua. Bản chất việc hạ giá bất động sản hiện nay chỉ là chiêu trò của chủ đầu tư, họ vẫn “găm” lợi nhuận. Và giải pháp mạnh tay các doanh nghiệp cần làm lúc này là: cắt giảm nhân sự, bán bớt dự án và tìm cách thu tiền về.
Giãn khoản nợ vay, trái phiếu và giảm lãi suất
Tại cuộc họp ngày 8/2, một số kiến nghị của các doanh nghiệp bất động sản tập trung vào giãn nợ, cơ cấu lại nợ để không xuống nhóm nợ xấu; nới van tín dụng cho vay để hoàn thiện nốt các dự án dở dang và nếu được chuyển đổi một phần trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sang khoản vay. Ngoài kiến nghị thứ ba “nếu được chuyển đổi một phần trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sang khoản vay” bị từ chối thẳng thừng, với hai kiến nghị đầu tiên, nhiều doanh nghiệp cho rằng, quyền sinh sát vẫn đang thuộc khối nhà băng, trong đó có vai trò đặc biệt của NHNN.
Để gỡ khó cho thị trường bất động sản, ngoài việc tự cơ cấu lại doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng, NHNN nên tích cực chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiến đến hạ lãi suất hai đầu cả tiết kiệm và cho vay, bởi hiện lãi suất tiết kiệm đang hấp dẫn hơn nhiều kênh đầu tư khác nên dòng tiền chảy vào ngân hàng lớn. Khi lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn, dòng tiền sẽ chảy sang bất động sản. Đồng thời, ngân hàng cũng nên hạ lãi suất cho vay để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng trong tổng số dư nợ ngân hàng 800.000 tỷ đồng năm 2022, cần bóc tách ra xem có bao nhiêu phần trăm là khoản vay đã sử dụng vốn trả nợ trái phiếu, có bao nhiêu dự án đang triển khai hoàn tất thủ tục rồi mà ngân hàng chưa cho vay, có bao nhiêu dự án hiện nay thiếu giấy phép xây dựng... “Cần tiến hành đồng bộ cả các giải pháp tháo gỡ pháp lý thì hoạt động tái cơ cấu nợ mới hiệu quả. Nếu chỉ tái cơ cấu mà hàng vẫn không bán được do ách tắc pháp lý thì giải cứu không có ý nghĩa”, ông Hùng nói.
Cũng theo ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong (TPBank), thừa nhận, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay không chỉ đối mặt khoản nợ đáo hạn mà còn áp lực với trái phiếu đã phát hành. Trong khi đó, nguồn thu từ dòng tiền bán bất động sản đang bị chững lại. Ông Hưng cho rằng, cần có biện pháp hỗ trợ như cho cơ cấu nợ và gia hạn cho cả khoản nợ vay và trái phiếu là cần thiết cho giai đoạn này.
“Bất động sản là ngành đặc thù, tài sản đảm bảo hữu hình, nó không sinh thêm ra được. Suốt thời gian dài vừa qua có xu hướng tăng lên, có lúc ngủ đông nhưng có thời gian tăng lên. Quan trọng là tính thanh khoản. Nếu như chúng ta hỗ trợ cho doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này thì vài năm tới, thị trường ấm lên, kinh tế phát triển, bất động sản trở lại bình thường”, ông Hưng nói.
Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng nói rằng, Vietcombank cũng như các ngân hàng khác gặp nhiều khó khăn liên quan vấn đề pháp lý, các chính sách bất động sản qua các thời kỳ. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà còn trực tiếp ảnh hưởng tới ngân hàng thương mại. Do đó, khi thẩm định về tính pháp lý của dự án, ngân hàng phải làm chặt chẽ hơn.
Như vậy, qua cuộc họp diễn ra 8.2 vừa qua, đã cho thấy rằng những mong muốn của nhiều doanh nghiệp còn bỏ ngỏ, các biện pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản cần được “tăng tốc” và quyết liệt hơn trong bối cảnh hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản đang cực khó khăn như “nắng hạn chờ mưa rào”. Tuy nhiên giờ đây, bản thân doanh nghiệp bất động sản phải có những giải pháp quyết liệt trong tái cơ cấu, có phương án thanh toán trái phiếu đến hạn, chủ động đàm phán với trái chủ để giãn nợ, thậm chí hoán đổi trái phiếu sang bất động sản, như thế mới có thể “tự cứu lấy mình”.
Đỗ Hiền - VietQ
