Theo QCVN 01:2019/BXD quy định Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và các khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.
Trong đó, yêu cầu về định hướng tổ chức không gian cấp vùng (huyện, liên huyện) tại các khu công nghiệp phải được quy hoạch dựa trên tiềm năng, lợi thế về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tiết kiệm quỹ đất, ưu tiên sử dụng đất hoang hóa, hạn chế chuyển đổi đất nông nghiệp; Không gây ô nhiễm đến các vùng lân cận…
Đồng thời, một dự án bất động sản đến tay người tiêu dùng, phải có đầy đủ các thủ tục pháp lý về nguồn gốc đất, chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết... mới được coi là sản phẩm có chất lượng. Tuy nhiên, có những dự án, dù vẫn còn đang mù mờ về pháp lý vẫn ngang nhiên chào bán, ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng.
Thực tế thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy, không ít khách hàng do tin tưởng vào chủ đầu tư, “mủi lòng” trước bức tranh ngôi nhà mới trong tương lai được “vẽ ra” đã bỏ hết số tiền tích cóp, thậm chí vay ngân hàng để đặt mua nhưng sau cả chục năm nhà chẳng thấy đâu.
Trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, việc quản lý chất lượng theo hệ thống các Tiêu chuẩn về lĩnh vực xây dựng là rất quan trọng. Bởi tổ chức, doanh nghiệp cần giải quyết các vấn đề định hướng chiến lược dựa trên rủi ro, nâng cao việc quản lý và kiểm soát ở tất cả quá trình trọng yếu nhằm đảm bảo chất lượng các hạng mục được quản lý và kiểm soát đáp ứng yêu cầu về an toàn, tiến độ và giảm thiểu sự lãng phí.
Bên cạnh đó, về quản lý Nhà nước, các công trình xây dựng phải được kiểm soát chất lượng theo quy định pháp luật có liên quan từ công tác chuẩn bị, thực hiện dự án đầu tư xây dựng đến quản lý, sử dụng công trình... Đồng thời, chủ đầu tư phải có trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng công trình phù hợp với hình thức đầu tư, hình thức quản lý dự án, quy mô và nguồn vốn đầu tư trong quá trình thực hiện, xây dựng dự án.
Quy định pháp luật là vậy nhưng thực tế, việc quản lý Nhà nước và trách nhiệm của chủ đầu tư về chất lượng công trình xây dựng tại một số dự án còn bị “bỏ ngỏ”. Theo ghi nhận, dự án Bệnh viện Ngọc Tâm là minh chứng. Dự án này đến nay vẫn chưa được thực hiện việc xây dựng thế nhưng chủ đầu tư lại đưa dự án đi góp vốn, chuyển nhượng rồi cầm cố, thế chấp tại Ngân hàng trái quy định của pháp luật.
Lòng vòng sang nhượng
Năm 2001, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 515/QĐ-TTg giao đất cho Công ty Xây dựng và Kinh doanh nhà Phú Nhuận đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật chính dự án KDC Thạnh Mỹ Lợi rộng 174ha trong đó có 3,2ha đất công cộng. Năm 2005, Công ty CP Đầu tư và Thương mại Đặng Trần (Công ty Đặng Trần) nộp hồ sơ đề nghị được đầu tư xây dựng Bệnh viện tại phần đất công cộng nói trên.
Năm 2006, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 1694/QĐ-UBND giao cho Công ty Đặng Trần hơn 3,2ha để đầu tư xây dựng Bệnh viện với thời gian 50 năm. Khi giao đất, UBND TP.HCM đã ghi rõ đây là đất công trình công cộng, chỉ dùng để đầu tư xây dựng bệnh viện theo chính sách kêu gọi xã hội hóa đầu tư vào lĩnh vực y tế của Chính phủ. Thời điểm đó, UBND TP cũng vận dụng mọi sự hỗ trợ, ưu đãi tối đa cho nhà đầu tư, cho phép công ty chỉ phải thực hiện một phần nghĩa vụ tài chính đối với khu đất đã được giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng.
Ngày 10/08/2007, Sở Tai nguyên và Môi trường TP.HCM cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AI 334094 (số vào sổ T00083/1a) cho Công ty Đặng Trần khu đất có diện tích 29.070m2 (giảm 3.326m2 do trừ lộ giới đường). Đồng thời, Công ty Đặng Trần phải nộp vào ngân sách tổng số tiền chỉ 22,2 tỷ đồng. Bởi, khi giao đất, UBND TP.HCM chỉ yêu cầu Công ty Đặng Trần đóng tiền giá trị đất bằng với giá tiền bồi thường giải phóng mặt bằng trong toàn dự án Thạnh Mỹ Lợi. Còn lại tiền sử dụng đất của toàn bộ 2,9 ha này được Hội đồng Thẩm định Bồi thường Thành phố xác định là 9,2 tỷ đồng được miễn miễn đóng, do căn cứ theo Điều 12 Nghị định 198 năm 2004 của Chính phủ.
Như vậy, có thể thấy khu đất giao cho Công ty Đặng Trần của “đại gia” Đặng Phước Dừa để làm bệnh viện là đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn. Tuy nhiên, thay vì thực hiện việc xây dựng bệnh viện, khu đất này lại được “xào chẻ” bằng các hợp đồng góp vốn, sang nhượng qua lại lòng vòng.
Khu đất công cộng được Nhà nước giao để xây dựng Bệnh viện Ngọc Tâm trong dự án KDC Thạnh Mỹ Lợi.
Cụ thể, cuối năm 2007, Công ty Đặng Trần đổi tên thành Công ty CP Đầu tư và Thương Mại Việt Tín (Công ty Việt Tín). Sau khi đổi tên doanh nghiệp, đến ngày 31/07/2008 Sở TN&MT TP.HCM cũng cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành người được sử dụng là công ty Việt Tín.
Đến ngày 23/04/2009, Công ty lập hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất khu đất được giao để xây dựng Bệnh viện với Công ty CP Bệnh viện Ngọc Tâm (Công ty Ngọc Tâm). Giá trị quyền sử dụng đất được tính để góp vốn theo hợp đồng là 105 tỷ đồng. Ngày 03/07/2012 Công ty Việt Tín đã lập Hợp đồng số 07/HĐKT chuyển nhượng toàn bộ dự án Bệnh viện Đa khoa Ngọc Tâm cho Công ty Ngọc Tâm với giá chuyển nhượng là 0 đồng.
Ngày 29/03/2013, Công ty Việt Tín tiếp tục chuyển nhượng khu đất được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án Bệnh Viện cho Công ty Ngọc Tâm với số tiền 65 tỷ đồng.
Nhiều vấn đề cần làm rõ
Theo quy định của pháp luật, đối với đất công thì tổ chức được giao sử dụng không được phép mua bán, cầm cố, thế chấp, đem góp vốn… trừ trường hợp được cơ quan thẩm quyền cho phép. Như vậy, trong trường hợp này, việc Công ty Việt Tín đưa đất công được Nhà nước giao đi góp vốn, chuyển nhượng là hoàn toàn trái quy định của pháp luật. Chưa kể, sau khi nhận chuyển nhượng, Công ty Ngọc Tâm còn đưa khu đất này đi cầm cố, thế chấp tại Ngân hàng... để đi góp vốn đầu tư dự án chứ không phải để đầu tư xây dựng bệnh viện.
Cụ thể, sau khi nhận chuyển nhượng, từ năm 2014 đến năm 2016, Công ty Ngọc Tâm đã dùng chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án Bệnh viện Ngọc Tâm đem thế chấp vay của Ngân hàng Sacombank - CN Bình Thạnh tổng cộng 223 tỷ đồng với mục đích góp vốn đầu tư dự án.
Theo đó, sau khi vay vốn Công ty Ngọc Tâm đã góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Phú Việt Tín để đầu tư dự án A1 – C1 – Khu đô thị Dầu Giây tại huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai. Đáng ngạc nhiên, mặc dù theo Giấy chứng nhận đầu tư được cấp cho Công ty Ngọc Tâm hoàn toàn không có chức năng “góp vốn đầu tư dự án”, thế nhưng phía Ngân hàng Sacombank – CN Bình Thạnh vẫn đồng ý cho vay các khoản vay này.
Nhưng Công ty Ngọc Tâm đã không thực hiện xây dựng mà đưa đi thế chấp tại Ngân hàng Sacombank để lấy vốn góp đầu tư dự án bất động sản.
Trước việc làm của Công ty Ngọc Tâm và Sacombank – CN Bình Thạnh, Thanh tra Phành phố và Cục Thanh tra, giám sát Ngân hàng TP.HCM cũng vào cuộc làm rõ vi phạm của việc thế chấp, vay vốn trên.
Theo đó, Sacombank – CN Bình Thạnh đã có sai sót khi chưa căn cứ vào tình hình hoạt động kinh doanh và tài chính của đơn vị góp vốn khi đánh giá, tính toán nguồn trả nợ và hoàn trả vốn góp cho cả ba lần thế chấp dù dự án có hiệu quả hay không. Việc thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay, Sacombank – CN Bình Thạnh cũng không thu thập báo cáo tài chính, thẩm định tình hình tài chính mà chỉ căn cứ vào hợp đồng hợp tác kinh doanh hưởng lợi tức để xem xét và quyết định cho vay, khi khách hàng không có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết.
Đặc biệt, Cục Thanh Tra, giám sát ngân hàng TP.HCM cũng nêu rõ, thời điểm thẩm định cho Công ty Ngọc Tâm vay vốn theo phương án “góp vốn đầu tư dự án’’ thì Giấy phép đăng ký kinh doanh của Công ty Ngọc Tâm không có chức năng hoạt động góp vốn đầu tư dự án. Quá trình giải ngân vốn vay Sacombank có kiểm tra, giám sát vốn vay định kỳ đối với các khoản vay của Công ty Ngọc Tâm nhưng việc kiểm tra chỉ nhằm hợp thức hóa công tác kiểm tra là chưa thực hiện đúng theo Luật Tổ chức tín dụng...
Từ những sai sót này, Thanh tra Thành phố kiến nghị Chủ tịch UBND TP.HCM chỉ đạo Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam – CN TP.HCM có biện pháp xử lý đối với các sai phạm của Ngân hàng Sacombank – CN Bình Thạnh. Thế nhưng, không hiểu vì sao, mọi việc sau đó vẫn trôi vào quên lãng... Để rồi, khoản hợp đồng tín dụng này khi đến ngày đáo hạn đã biến thành cục nợ xấu khó đòi của Sacombank.
Tuy nhiên, quá trình xử lý “nợ xấu” của các hợp đồng tính dụng liên quan đến Dự án bệnh viện Ngọc Tâm của Sacombank lại càng khiến dư luận khó hiểu hơn. Cụ thể, dù sau đó dự án Bệnh viện Ngọc Tâm đã được bán cho đối tác để thu về khoảng 750 tỷ đồng, thế nhưng Ngân hàng Sacombank chỉ thu nợ gốc và lãi là 50 tỷ đồng và giảm lãi suất cho công ty của ông Dừa là hơn 120 tỷ đồng.
Điều này khiến dư luận đặt câu hỏi, tại sao dự án Bệnh viện Ngọc Tâm bán thu về số tiền “khổng lồ”, lớn hơn tiền gốc và lãi vay của Ngân hàng Sacombank rất nhiều, nhưng ngân hàng này vẫn giảm lãi vay cho Công ty Ngọc Tâm? Thực tế khoản tiền vay trên không được dùng vào xây dựng bệnh viện mà được Công ty Ngọc Tâm dùng vào việc khác là kinh doanh bất động sản để thu lời. Đó là chưa kể, bất động sản cũng không phải là lĩnh vực ưu tiên của Nghị quyết 42/2017 về khoanh nợ, giãn nợ, giảm lãi suất khi xử lý nợ xấu.
