Dự án KVG Mozzadiso Nha Trang - Mở bán khi chưa đủ điều kiện, khách hàng có nguy cơ nhận “trái đắng”

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo điện tử Xây dựng, dự án Mozzadiso Nha Trang do Công ty Vĩnh Thái làm chủ đầu tư tại vị trí Gói 6 Khu đô thị Mỹ Gia với quy mô hơn 11,27ha, với số lượng là 524 căn shop house. Dự án này được mệnh danh là khu đô thị nghỉ dưỡng đa chức năng đầu tiên và duy nhất tại Nha Trang với tọa độ lý tưởng liên kết các tiện ích hạ tầng xã hội đa dạng, phong cách sống đẳng cấp thượng lưu với mức giá khởi điểm hấp dẫn.

Để tạo thêm niềm tin cho khách hàng, các môi giới đều khẳng định rằng: “Dự án Mozzadiso gây chú ý, bởi dự án có lợi thế pháp lý với sổ đỏ từng lô, sở hữu lâu dài, hứa hẹn giải tỏa “cơn khát” bất động sản có pháp lý hoàn thiện trong quý III/2022, tại Nha Trang”.

Tuy nhiên, hiện nay đã bước vào quý IV/2022, nhưng theo Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hoà “Gói 6 thuộc dự án Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Mỹ Gia, thành phố Nha Trang cho đến nay Sở Xây dựng chưa ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Đối chiếu theo các quy định pháp luật hiện hành, có thế thấy rằng việc mua nhà/sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện mở bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, khách hàng thường bị đánh vào tâm lý mua sớm để nhận được ưu đãi về giá, vị trí căn hộ.

Cụ thể, theo Điều 55,56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP yêu cầu chủ đầu tư cần phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; văn bản thông báo về việc đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Khi ký kết Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi kèm một bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng biết.

Coi chừng dính bẫy đặt cọc và ký kết hợp đồng góp vốn

Có thể khẳng định, hành lang pháp lý liên quan đến điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay đã cơ bản đầy đủ. Việc chủ đầu tư hoàn thiện đầy đủ những điều kiện trước khi mở bán cũng là sự khẳng định năng lực triển khai dự án cả về tài chính và yếu tố pháp lý. Tuy nhiên, hiện nay, cũng có những chủ đầu tư lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn để thực hiện dự án, một số khách hàng chấp nhận mua nhà trên giấy để thu được lợi nhuận khi đầu tư hoặc để hưởng ưu đãi.

Vào cuộc tìm hiểu, phóng viên nhận thấy, để “lách luật” mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện, các chủ đầu tư thường sử dụng hai hình thức chính là: Ký kết hợp đồng đặt cọc và ký kết hợp đồng góp vốn.

Theo đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng bất động sản, người mua và người bán thường hay ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán. Hợp đồng đặt cọc mua bán này chủ yếu là dạng hợp đồng theo mẫu do chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối bất động sản soạn sẵn với nhiều điều khoản có lợi cho phía chủ đầu tư. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án; hai là thỏa thuận hứa bán. Song, cả 2 hình thức này đều tiềm ẩn rủi ro, bởi nếu dự án không được triển khai, việc thu hồi lại số tiền nói trên của các khách hàng là rất khó khăn. Các giao dịch này thường xảy ra ngay thời điểm trước công chứng hoặc trong giai đoạn mở bán bất động sản.

Đối với việc mua bán bất động sản bằng Hợp đồng góp vốn, đây cũng là hình thức được nhiều chủ đầu tư áp dụng để huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Thực chất, đây là việc các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, trong đó cả chủ đầu tư và người mua nhà đều biết rõ mục đích thật sự của giao dịch không phải là góp vốn hay vay vốn mà là nhằm mục đích mua bán nhà.

Chung quy lại, cả hai hình thức mua bán trên đều có nhiều yếu tố rủi ro đó là bị ngâm vốn, nguồn vốn bị chiếm dụng, nguy cơ mất tiền cọc. Như phân tích ở trên thì khi có xảy ra tranh chấp, bản hợp đồng góp vốn mà khách hàng đã ký với chủ đầu tư cũng sẽ không có hiệu lực và được coi là giao dịch dân sự do các bên tự thoả thuận với nhau giả cách nhằm che dấu giao dịch thực sự là huy động vốn trái phép để mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện huy động vốn.

Thực tế, trong thời gian qua không ít khách hàng mua bất động sản đã bị ăn “quả lừa” bởi chính những hợp đồng đặt cọc, góp vốn kiểu này. Nhiều dự bất động sản thời gian vừa qua trong cả nước đã bỏ hoang nhiều năm cũng chính là hệ lụy của việc huy động vốn trái phép này.

Cần xử lý việc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện

Quay lại với câu chuyện của Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Vĩnh Thái, hiện nay Công ty đang đối mặt với khoản tiền 1.347 tỷ đồng nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính theo yêu cầu của UBND tỉnh Khánh Hoà và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án Khu đô thị Mỹ Gia của Công ty Vĩnh Thái vẫn còn đang bỏ ngỏ do chưa tìm được tiếng nói chung giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước. Đồng thời, dự án KVG Mozzadiso Nha Trang tại Gói 6 Khu đô thị Mỹ Gia chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Phát triển đô thị Vĩnh Thái và các đối tác phân phối dự án bất động sản đã tích cực đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng về mở bán dự án KVG Mozzadiso Nha Trang khi chưa đủ điều kiện. Vì vậy, để tránh những hệ luỵ xảy ra đối với khách hàng, ổn định thị trường bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước tỉnh Khánh Hoà cần vào cuộc kiểm tra, chấn chỉnh và xử lý nghiêm những vi phạm.

Trước đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị các địa phương kiểm tra, rà soát và thực hiện nghiêm quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nghị định số 99/2015/NĐ-CP, nghị định 76/2015/NĐ-CP về trình tự, thủ tục, điều kiện đối với các giao dịch bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai trên địa bàn. Các quy định được Bộ Xây dựng lưu ý gồm điều kiện khi đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định và việc thực hiện thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua; việc bảo lãnh, thanh toán trong bán, cho thuê loại hình này.