Tuy nhiên, do dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2012 nhưng đến năm 2022 chủ đầu tư mới mời gọi các nhà đầu tư (khách hàng) vào dự án nên thời hạn sử dụng đất chỉ còn 60 năm.
Dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng tại Hải Phòng do Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương - thành viên của Tập đoàn Geleximco làm chủ đầu tư.
Dự án được cấp Giấy chứng nhận đầu tư từ 10 năm trước
Dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng (tên thương mại: Dragon Ocean Đồ Sơn), một trong những dự án trọng điểm của Tập đoàn Geleximco tại Đồ Sơn (Hải Phòng) được chấp thuận đầu tư và phê duyệt quy hoạch 1/500 là dự án là: Khu du lịch hội nghị, sinh thái, văn hóa và vui chơi giải trí.
Cụ thể, ngày 30/3/2021, UBND TP. Hải Phòng có Quyết định Chủ trương đầu tư số 822/QĐ-UBND chấp thuận cho Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương là nhà đầu tư dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng.
Theo Quyết định 822/QĐ-UBND, mục tiêu đầu tư của dự án là đầu tư xây dựng Khu du lịch cao cấp gồm: "Dịch vụ nghỉ dưỡng, lưu trú nghỉ dưỡng, văn hóa và vui chơi giải trí, sinh thái,… nhằm tạo điều điện để thu hút đầu tư các nhà đầu tư về du lịch biển, du lịch hội nghị, hội thảo, du lịch nghĩ dưỡng, dịch vụ lữ hành – khách sạn, dịch vụ thể thao, vui chơi giải trí. Phát triển khu vực Đồ Sơn thành khu du lịch quốc tế cao cấp,…"
Đặc biệt, cũng theo Quyết định 822/QĐ-UBND, thời hạn hoạt động của dự án là 70 năm, kể từ ngày 28/3/2012.
Cách đây 10 năm, ngày 28/3/2012 Dự án Khu du lịch Quốc tế Đồi Rồng đã được UBND TP. Hải Phòng cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Do đó, thời hạn giao đất được tính từ ngày cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Tại Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 13/7/2021 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, UBND quận Đồ Sơn đã xác định chức năng của dự án là: "Khu du lịch hội nghị, sinh thái, văn hóa và vui chơi giải trí." Tính chất của dự án là khu vực cung cấp các dịch vụ du lịch bao gồm: "Các loại hình nghỉ dưỡng cao cấp, hội nghị, hội thảo tiêu chuẩn quốc tế, thể dục, thể thao, vui chơi, giải trí."
Từ mục tiêu đầu tư và chức năng của dự án được chấp thuận, mục đích sử dụng đất tại dự án Dragon Ocean Đồ Sơn cũng được quy định gồm đất dịch vụ nghỉ dưỡng và các loại đất khác.
Cụ thể, theo Bảng cân bằng sử dụng đất tổng hợp điều chỉnh so sánh với phương án đã phê duyệt theo Quyết định số 698/QĐ-UBND ngày 13/5/2020 tại Quyết định số 1068/QĐ-UBND của UBND Quận Đồ Sơn cho thấy các hạng mục sử dụng đất tại dự án hoàn toàn là đất dịch vụ nghỉ dưỡng (hơn 1,3 triệu m2) và các loại đất khác phục vụ du lịch, không bao gồm đất ở lâu dài.
Giá bán cao nhất trong khu vực
Dù mục tiêu dự án là đầu tư xây dựng khu du lịch và mục đích sử dụng đất được quy hoạch là đất dịch vụ nghỉ dưỡng nhưng hiện nay chủ đầu tư là Công ty do Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương thông qua Công ty CP Glexhomes đang chào bán với mức giá gần 100 triệu đồng/m2.
Theo giới thiệu của các nhân viên môi giới về dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng, khách hàng khi mua sản phẩm biệt thự, liền kề hay nhà phố thương mại (shophouse) tại đây sẽ được cấp “sổ hồng” 70 năm.
Tuy nhiên, theo mục đích sử dụng đất được duyệt tại Quy hoạch 1/500 (Quyết định số 1068/QĐ-UBND ngày 13/7/2021 của UBND Quận Đồ Sơn), trường hợp được cấp “sổ hồng” thì các sản phẩm bất động sản này cũng sẽ không có "đất ở lâu dài".
Như vậy, theo quy định, khách hàng sẽ không được phép sử dụng các bất động sản trên cho mục đích để ở lâu dài mà bắt buộc phải tự vận hành kinh doanh hoặc giao lại cho một đơn vị khác (có thể là chủ đầu tư) vận hành kinh doanh cho mục đích du lịch nghỉ dưỡng.
Về mức giá rao bán của các sản phẩm bất động sản tại dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng so với mặt bằng trong khu vực, theo quan sát từ các thông tin rao bán nhà đất trên nền tảng batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá bình quân tại khu vực Đồ Sơn hiện chỉ ở khoảng 20- 40 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, nếu so với mức giá theo quy định tại Bảng giá đất do UBND TP. Hải Phòng công bố mới dây (cao nhất trong khoảng từ mức 15-20 triệu đồng/m2) thì mức giá rao bán của các bất động sản trong khu vực hiện cũng chỉ cao hơn khoảng 1,5 lần.
Cụ thể, theo Quyết định số 22/2022/QĐ-UBND ngày 28/4/2022 của UBND TP. Hải Phòng về việc điều chỉnh cục bộ giá đất tại một số vị trí tuyến đường trong Bảng giá các loại đất 5 năm (2020-2024), mức giá đất cao nhất quy định cho khu vực vị trí 1 (VT1) trên địa bàn Quận Đồ Sơn là 20 triệu đồng/m2.
Tương tự, giá đất theo Bảng giá đất điều chỉnh của TP. Hải Phòng tại khu vực đường Vạn Hương cao nhất cũng ở mức 15 triệu đồng/m2 với vị trí VT1.
Tương tự, đối cới các sản phẩm bất động sản tại các dự án lân cận khu vực của dự án Dragon Ocean Đồ Sơn, các thông tin rao bán trên nền tảng batdongsan.com.vn hiện cho thấy mức giá dao động khoảng từ 40-60 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
Giao dịch không qua "Hợp đồng mua bán"
Đáng chú ý, theo giới thiệu của các môi giới, khách hàng hiện vẫn chưa được ký Hợp đồng mua bán mà sẽ ký 2 văn bản là “Văn bản thỏa thuận” và “Bản đăng ký nguyện vọng” khi mua các sản phẩm bất động sản tại dự án Khu du lịch quốc tế Đồi Rồng.
Ngoài ra, theo Quyết định số 244/2022/QĐ-GLH của Công ty CP GLEXHOMES về việc phê duyệt chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán đối với các sản phẩm bất động sản tại dự án Dragon Ocean Đồ Sơn cũng cho thấy dù mới chỉ ký “Văn bản thỏa thuận” nhưng Ngân hàng TMCP An Bình đã hỗ trợ cho vay đến 70 % giá trị sản phẩm (theo văn bản thỏa thuận).
Cũng theo văn bản trên, khi mua sản phẩm tại dự án Dragon Ocean Đồ Sơn bằng hình thức vay vốn ngân hàng, khách hàng sẽ phải thanh toán 100% giá trị ghi tại văn bản thỏa thuận theo 5 đợt.
Theo đó, việc mua bán, giao dịch sản phẩm là bất động sản tại dự án Dragon Ocean Đồ Sơn không cho thấy có bước thủ tục ký "Hợp đồng mua bán" giữa Chủ đầu tư dự án là Công ty CP Đầu tư và Du lịch Vạn Hương và khách hàng.
Trong khi đó, theo quy định tại điều 6, Nghị định 02/2022/NĐ-CP ngày 6/1/2022 có hiệu lực từ ngày 01/3/2022 quy định việc bán , chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng mua bán theo mẫu quy định tại các phụ lục của Nghị định.
Trao đổi với MarketTimes về hiện tượng các doanh nghiệp xin đầu tư dự án với mục tiêu đầu tư là du lịch nghỉ dưỡng nhưng sau đó lại bán các sản phẩm bất động sản, TS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng đây là hiện tượng đã tồn tại nhiều năm qua và hiện là “kẽ hở” của luật đang được các doanh nghiệp lợi dụng.
TS. Đào Ngọc Nghiêm cho rằng, trong các dự án Khu du lịch thì phải có nhà ở, nhưng nhà là nhà ở "tạm" để phục vụ kinh doanh dịch vụ. Nếu các chủ đầu tư bán thì không phải dùng để ở thường xuyên mà phải cho khách thuê ở.
"Cần sớm có cơ chế chính sách để điều chỉnh những tồn tại, nhất là ở Luật đất đai sửa đổi sắp tới để hạn chế việc các doanh nghiệp lách luật như vừa qua. Mục tiêu đầu tư và mục đích sử dụng đất trong dự án phải được sử dụng đúng chức năng", TS. Đào Ngọc Nghiêm nhận định.
