Năm 2009, La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức đầu tư tài chính và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.
Nhiều chủ đầu tư sử dụng chiêu thức bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp nhằm huy động vốn để thực hiện dự án. Với phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; Được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau. Hiện nay, chủ đầu tư condotel cam kết đảm bảo cho khách hàng sẽ được cấp “giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)”. Điều này trái với quy định của Luật Đất đai.
Đây cũng là “thủ thuật” và “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra, cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến 8-12%/năm, cá biệt có nơi vượt 20%/năm. Chủ đầu tư cam kết trả lãi 8-12 năm. Tuy nhiên, trong hợp đồng, các chủ đầu tư không đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư thứ cấp hiểu được rủi ro, sự mập mờ về tính pháp lý của condotel nhưng vẫn đầu tư vì hám lợi. Ngoài ra, người mua căn hộ có thể bị chủ đầu tư “bùng” lợi nhuận cam kết…
Ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, sau khi phát triển thành cao trào, từ năm 2018, 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng chững lại. Số dự án condotel được thẩm định mới trong năm 2019 giảm 80% so với lúc cao điểm đầu tư. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2015 đến nay có hơn 30.000 condotel được tung ra thị trường. Ông Hưng nhận định, condotel đã bị một số chủ đầu tư lợi dụng, làm biến tướng khi cam kết lợi nhuận cao để thu hút khách hàng.
Trả condotel về đúng bản chất
Ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), khẳng định, quy định về sử dụng đất xưa nay được ghi rất rõ trong các nghị định, thông tư. Khi quảng cáo bán hàng, chủ đầu tư nói là condotel có sổ đỏ vĩnh viễn.
Trên thực tế, những dự án này được Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư sử dụng để sản xuất, kinh doanh, dự án được phê duyệt cũng là dự án kinh doanh, giấy phép xây dựng cũng thế. Cấp giấy chứng nhận cho đất dự án condotel sẽ phải theo đúng quy định pháp luật, không thể cấp đất sản xuất mà chuyển sang cấp giấy chứng nhận là đất ở. “Chủ đầu tư khi bán cho người mua phải trung thực.
Có giấy tờ được cấp đất sử dụng vào mục đích gì, tài sản đấy như thế nào thì nói rõ, không thể quảng cáo là sổ đỏ vĩnh viễn. Khi người dân mua rồi, nhiều trường hợp dùng chính dư luận của người dân để bắt Nhà nước sửa lại, hợp thức hoá là không đúng”, ông Phấn nói. Ông Phấn cũng bày tỏ lo ngại trước tình trạng nhiều chủ đầu tư condotel hoạt động như “đa cấp”, quảng cáo không trung thực.
“Cái này chủ đầu tư phải kiểm điểm, địa phương phải giám sát, chứ đừng gây áp lực với Nhà nước”, ông Phấn nói.
Luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho rằng, vấn đề không phải là vì khung pháp lý chưa đầy đủ mà là vì một số ban ngành, địa phương đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất, nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư, kể cả nhà đầu tư thứ cấp. Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó, phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. “Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua thì các cơ quan nhà nước có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây”, luật sư Tú nói.
Luật sư Tú cho rằng, Quốc hội không cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp sổ hồng cho condotel cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng nghị định, thông tư hướng dẫn về hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel…, nên để Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng, phát triển, kinh doanh condotel đang có dấu hiệu biến tướng, biến condotel thành căn hộ nhà ở thông thường, nên rất cần có cơ chế quản lý chặt chẽ, hiệu quả. Phát triển quá nhanh condotel trong khi hạ tầng đô thị và hạ tầng du lịch không theo kịp đang dẫn tới quá tải, ảnh hưởng du khách và dân cư bản địa.
