Opal Boulevard là dự án do CTCP Đầu tư kinh doanh Bất động sản Hà An - một công ty con của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) làm chủ đầu tư, đã có Quyết định của UBND tỉnh Bình Dương ký ngày 18/3/2019 về việc cho phép Công ty này chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án khu căn hộ - thương mại dịch vụ cao tầng đường Kha Vạn Cân tại phường An Bình, Thị xã Dĩ An, có nêu rõ thời gian thực hiện dự án đến 18/3/2069.
 |
Vào ngày 5/11/2018, Tập đoàn Đất Xanh công bố thông tin góp thêm vốn điều lệ tại Bất động sản Hà An để triển khai Dự án khu căn hộ – thương mại dịch vụ cao tầng tại đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, Thị xã Dĩ An, Bình Dương (dự án Opal Boulevard).
Theo đó, số vốn góp của Đất Xanh tại Hà An tăng thêm 50 tỷ đồng, từ 191,99 tỷ đồng lên thành 241,99 tỷ đồng. Tỷ lệ sở hữu của Đất Xanh tại Hà An lên đến 99,99% với số vốn góp này.
Vào giữa tháng 1 năm này, Đất Xanh cũng thông qua việc góp thêm 300 tỷ đồng mua cổ phần trong đợt phát hành thêm để tăng vốn điều lệ của Hà An. Cuối tháng 10/2019, Đất Xanh cũng đã chi 500 tỷ đồng để mua 50 triệu cổ phiếu do Bất động sản Hà An phát hành tăng vốn.
Giữa tháng 12/2019, Đất Xanh cho biết sẽ chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp không thấp hơn 255 tỷ đồng của Đất Xanh tại Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thương Mại Xuân Định - chủ đầu tư dự án Sunview Town cho Bất động sản Hà An.
Trước đó vào đầu tháng 6/2019, Đất Xanh đã chuyển nhượng vốn góp tại 5 đơn vị thành viên cho Bất động sản Hà An với tổng giá trị 1.858 tỷ đồng. Song song đó, Đất Xanh chi 1.960 tỷ đồng để mua 196 triệu cổ phiếu, qua đó sở hữu 99,99% vốn tại Bất động sản Hà An.
Mới đây, vào đầu tháng 3/2020, Đất Xanh tiếp tục công bố thông tin chi 100 tỷ đồng để mua 10 triệu cổ phiếu trong đợt phát hành thêm để tăng vốn điều lệ của Bất động sản Hà An. Sau khi tăng vốn, Đất Xanh vẫn sở hữu 99,99% vốn điều lệ.
Liên tục bơm tiền vào Bất động sản Hà An, Tập đoàn Đất Xanh có sức khoẻ tài chính như thế nào?
Luỹ kế cả năm 2019, Đất Xanh ghi nhận doanh thu thuần đạt 5.814 tỷ đồng, tăng 25% so năm 2019. Trong đó, doanh thu môi giới vẫn đóng góp tỷ trọng cao nhất (48%); kế tiếp là doanh thu từ bán căn hộ và đất nền (gần 36%); còn lại là doanh thu hợp đồng xây dựng.
Công ty cũng ghi nhận lãi ròng gần 1.217 tỷ đồng, tăng nhẹ 3% so năm 2018. So với kế hoạch lợi nhuận 1.200 tỷ đồng, Đất Xanh đã thực hiện vượt 1% kế hoạch.
Điều đáng ngạc nhiên, Đất Xanh báo kinh doanh tăng trưởng nhưng dòng tiền luôn âm.
Tới ngày 31/12/2019, dòng tiền thuần của Đất Xanh vẫn ghi nhận âm hơn 365 tỷ đồng. Riêng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm 1.646 tỷ đồng, tăng gần gấp 2 lần so với thời điểm 31/12/2018.
Tổng tài sản của Đất Xanh tại thời điểm cuối năm 2019 tăng hơn 44%, lên mức 19.880 tỷ đồng. Trong đó đáng chú ý là khoản mục phải thu ngắn hạn tăng mạnh 62% lên mức 9.023 tỷ đồng mà chủ yếu là phải thu ngắn hạn khác (5.560 tỷ đồng).
Đây chính là tiền ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng tiếp thị và phân phối loạt dự án như khu đô thị Đất Quảng Riverside, Lakeside Bàu Tràm, Sài Gòn Gateway...
Hàng tồn kho cũng tăng 47%, lên con số 6.791 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở các bất động sản dở dang từ các kỳ trước như Gemriverside, Opal Skyview, Tuyên Sơn, Opal City, Sunshine Resident... và phát sinh trong kỳ này là Opal Skyline, La maison và các dự án khác.
Về tình hình vay nợ, tại thời điểm 31/12/2019, Đất Xanh tăng mạnh nợ vay tài chính ngắn hạn từ mức 471 tỷ đồng của đầu kỳ lên tới 1.163 tỷ đồng, tức tăng vọt 146%. Vay nợ tài chính dài hạn cũng tăng lên con số 3.337 tỷ đồng, tức tăng 38%.
Theo Báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất 2019, Ngân hàng TMCP Công thương (Vietinbank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank)… là những chủ nợ của Tập đoàn Đất Xanh.
Ngoài ngân hàng, Đất Xanh còn nợ theo hính thức phát hành trái phiếu tại CTCP Chứng khoán Bản Việt là 229 tỷ đồng; CTCP Chứng khoán SSI là 72 tỷ đồng (trái phiếu 1) và 48 tỷ đồng (trái phiếu 2), cả 2 khoản vay này đều bằng hình thức tín chấp; CTCP Chứng khoán VNDirect gần 197 tỷ đồng.
Trong báo cáo mới đây, Chứng khoán Bản Việt (VCSC) kỳ vọng tăng trưởng của Đất Xanh sẽ ở mức thấp trong giá trị hợp đồng bán 2020 khi thay đổi giả định về tiến độ bán hàng cho phần còn lại của dự án Gem Riverside (quận 2, TP.HCM) sẽ được hoàn thành trong năm 2022 so với 2021.
Mặt khác, dự án Long Thành - quy mô 92ha - sẽ bắt đầu mở bán trong năm nay khi Đất Xanh mua dự án này tha đấu giá công khai với quy trình thủ tục pháp lý được rút gọn thời gian thực hiện.
Ngược lại, tăng trưởng mảng môi giới bất động sản và đầu tư bất động sản vào các dự án ở các tỉnh thành cấp 2 sẽ hỗ trợ cho tăng trưởng lợi nhuận 2020. Dự phóng năm 2020, tăng trưởng chủ yếu sẽ được dẫn dắt bởi các dự án ở các thành phố cấp 2.
VCSC dự báo mảng môi giới và đầu tư bất động sản sẽ đóng góp lần lượt 48% và 20% lãi ròng dự báo 2020 của Đất Xanh.
Ngoài ra, lợi nhuận được chia từ LDG Group (Đất Xanh sở hữu 37%) và kỳ vọng thoái vốn khỏi các quỹ đất ngoài cốt lõi sẽ chiếm lần lượt 19% và 13% dự báo lãi ròng 2020.
