Từ khi thị trường bất động sản (BĐS) vào chu kỳ hồi phục từ cuối năm 2013 đầu 2014 đến nay, giá BĐS ở các phân khúc đã tăng khoảng gấp đôi. Nhưng thu nhập của người dân tăng không theo kịp. Nhiều biện pháp đã được Chính phủ, bộ ngành và địa phương đưa ra nhưng đến nay chưa phát huy hiệu quả như mong muốn. Bộ Xây dựng đang đề xuất Chính phủ ban hành hàng loạt ưu đãi.
Giá quá cao, tăng quá nhanh
Đầu tháng 10, vợ chồng anh Hoàng Ngọc Tuân (Thủ Đức, TP.HCM) đã quyết định đặt mua căn hộ 2 phòng ngủ rộng 65m2 tại một dự án trên địa bàn quận Thủ Đức với giá hơn 2 tỉ đồng. Tiền tích cóp trong 10 năm đi làm của hai vợ chồng anh chị có 1 tỉ, còn hơn 1 tỉ đồng được ngân hàng hỗ trợ cho vay trong 10 năm. Số tiền mà anh chị phải trả hằng tháng sau khi giải ngân hết vào khoảng 13-14 triệu đồng/tháng.
Với quyết định mua nhà, toàn bộ thu nhập sau khi chi các khoản thiết yếu chỉ vừa đủ tiền trả gốc lẫn lãi hằng tháng. "Nếu có chuyện gì xảy ra mà một trong hai vợ chồng không đi làm được thì sẽ không có tiền trả ngân hàng. Nhưng đành phải liều vì hơn 10 năm qua tôi chứng kiến giá nhà đất tăng quá nhanh. Càng đợi đủ tiền thì càng không thể mua được", anh Tuân nói.
Giá căn hộ hạng C từ 2015 - 2019 là từ 16 - 25 triệu, tăng khoảng 80%. Tuy nhiên, hiện trạng căn hộ hạng C dưới 25 triệu đồng/m2 gần như không có và ngay cả căn hộ dưới 30 triệu cũng rất hiếm hoi.
Không những vậy, theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, nếu như từ năm 2017 trở về trước căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 70-80% tổng nguồn cung căn hộ thì đến năm 2018 - 2019 đã khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C và từ đầu năm 2020 đến nay đã gần như không có căn hộ bình dân ra thị trường nữa.
Cơ hội sở hữu nhà của người trẻ mua nhà lần đầu ngày càng xa vời, trong khi những dự án BĐS mới, có mức giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ngày càng khan hiếm (2018) thì đến nay ngay cả căn hộ dưới 2 tỉ đồng/căn 2 phòng ngủ cũng rất khó tìm.
Phân khúc đất nền cũng có sự tăng giá còn nhanh và quy mô rộng hơn nữa. Đầu năm 2018 tại TP.HCM liên tiếp xảy ra các đợt sốt đất nền ở các quận vùng ven. Từ giữa năm 2018, sự chững lại của các cơn sốt đất tại TP.HCM đã góp phần tỏa nhiệt đến các tỉnh giáp ranh TP.HCM, thậm chí đến Bình Thuận, thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều điểm nóng đáng chú ý như Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (tỉnh Long An), Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu)...
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn đã làm giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m2 nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2.
Thị trường BĐS xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30-40 triệu đồng/m2, nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng̣ đã có giá chào bán từ 20-30 triệu đồng/m2.
Giá đất đai tại các địa phương bị đẩy lên cao đã làm chùn bước sự quan tâm của các nhà phát triển BĐS. Đã có hiện tượng doanh nghiệp lớn rút lui, sau khi vừa mới đăng ký tham gia nghiên cứu đầu tư tại những khu vực này.
Sao lại để xảy ra tình trạng khan hiếm?
Sự khan hiếm từ TP.HCM nên giá căn hộ không chỉ tại TP này mà tại các thành phố lân cận như Bình Dương cũng bị đẩy lên nhanh chóng, bất chấp Covid-19. So với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25-30 triệu đồng/m2 đã bị đẩy lên mức từ 30-35 triệu đồng/m2, thậm chí 37- 38 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 15%). Như vậy, ngay cả đi khỏi TP.HCM những gia đình có thu nhập dưới 20 triệu đồng/người/ tháng cũng khó mua nhà với mức giá hiện tại.
Ông Nguyễn Văn Đính, phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản VN, cho biết trong 2 năm trở lại đây tại Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp nhiều khó khăn trong phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường.
“Do khan hiếm nguồn cung trong khi lượng cầu rất cao dẫn đến giá căn hộ tại TP.HCM tăng vọt trong quý 3, trong đó giá căn hộ trung cấp ở TP.HCM từ 40-45 triệu đồng/m2”, ông Đính nói.
Bà Đỗ Thu Hằng, giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills tại Hà Nội, đánh giá tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường đang đẩy giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý 3 tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, tại TP.HCM nguồn cung nhà ở khan hiếm, chỉ có 7.500 căn hộ mở bán, bằng 50% cùng kỳ năm trước, giá bán nhà ở tăng mạnh.
Tăng nhà dưới 20 triệu đồng/m2
Trước sự lệch pha cung cầu, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu và trình Chính phủ ban hành hàng loạt giải pháp để hạ nhiệt giá nhà. Theo đó, bộ này đang gấp rút hoàn thành dự thảo nghị quyết về phát triển nhà ở giá thấp (giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 và diện tích tối đa 70 m2/căn hộ).
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết dự thảo nghị quyết sẽ được bộ trình Chính phủ ban hành trong thời gian tới với hàng loạt giải pháp căn cơ để giúp số đông người dân có thể tiếp cận nhà ở với giá phù hợp hơn. Chính phủ sẽ đưa ra nhiều ưu đãi khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp.
Các chủ dự án phát triển nhà ở thương mại giá dưới 20 triệu đồng/m2 cũng được ưu tiên chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 2 năm, được miễn thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở. Trường hợp dự án đã thực hiện thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn cấp giấy phép xây dựng. Bộ Xây dựng cũng đề xuất cho những doanh nghiệp phát triển nhà ở giá thấp được ưu đãi về vốn, lãi suất vay vốn ngân hàng từ 7-8%/năm.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng tin tưởng quy định các dự án phải dành 30% diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp, và hàng loạt ưu đãi phát triển, thời gian tới nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp sẽ tăng nhanh. Giá nhà nhờ đó sẽ phù hợp hơn với thu nhập của đa số người dân.
35,5%
Đó là tỉ lệ hấp thụ nhà ở trên tổng nguồn cung thị trường quý 3-2020, thể hiện lượng giao dịch trên thị trường thấp. Nguồn: Hội Môi giới Bất động sản VN
Phải dành 30% diện tích dự án cho nhà giá thấp
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, trong dự thảo nghị quyết về phát triển nhà ở thương mại giá thấp, Chính phủ sẽ yêu cầu các địa phương khi lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải bố trí tỉ lệ quỹ đất ở để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp tương đương tối thiểu 30% tổng diện tích đất ở trong dự án.
Các chủ dự án được giảm 50% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp trong phạm vi dự án.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:
4 giải pháp tăng nguồn cung nhà giá thấp
Vừa qua, bộ đã đề xuất một loạt giải pháp để đa số người dân có thể tiếp cận nhà ở như: thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; trình Chính phủ ban hành nghị quyết về nhà ở giá rẻ; đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ; sửa đổi các quy định để tháo gỡ vướng mắc thủ tục nhằm tăng nguồn cung nhà ở, góp phần bình ổn thị trường.
Đây là 4 giải pháp căn bản để thúc đẩy, tăng nguồn cung về nhà ở trong thời gian tới, đồng thời cũng góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường.
* Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - HoREA):
COVID-19, căn hộ 5 tỉ tăng lên 8 tỉ
Thứ nhất, những năm gần đây gần như không có dự án nhà ở phân khúc vừa túi tiền (từ 30 triệu đồng/m2 - 1,5 tỉ đồng/ căn hộ trở xuống) và nhà ở xã hội. Theo thông tin của HoREA, Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM được phân bổ một số tiền trong gói vay 1.000 tỉ nhưng hiện nay không có nguồn giải ngân. Vì hiện nay không có nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội nên không có người mua đủ điều kiện vay. Theo tôi, việc khan hiếm nguồn cung này có nguyên nhân từ việc tắc gần 300 dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM từ năm 2015 đến nay, đó là 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp chưa làm xong thủ tục đầu tư và 158 mặt bằng, dự án nhà ở liên quan đến nguồn gốc đất công đang bị thanh kiểm tra, điều tra...
Đại dịch Covid-19, một số kênh đầu tư khác thiếu ổn định nên người có tiền vẫn chọn bất động sản để cất giữ tài sản và đầu tư. Vì vậy, thị trường nhà ở cao cấp bị thừa trong giai đoạn trước năm 2019 có được nguồn khách hàng và tăng giá. Một căn hộ ở trung tâm TP.HCM khi bàn giao có giá khoảng 5 tỉ nay tăng lên 8 tỉ.
Nhận định của HoREA và Bộ Xây dựng khác nhau còn có nguyên nhân từ góc nhìn khác nhau trong thống kê và nhận định về các dự án trên thị trường.
