 |
| -- |
Mới đây, thông tin Novaland mở bán dự án NovaWorld Phan Thiết cam kết lợi nhuận tối thiếu 14%/năm đã thu hút nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư và dư luận.
Theo đó, khách hàng sở hữu sản phẩm của NovaWorld Phan Thiết sau 3 năm có thể bán lại cho chủ đầu tư dự án với mức lãi suất tối thiểu 14%/năm. Ngoài ra, nhiều thông tin quảng cáo còn đưa ra những con số rất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư như “lợi nhuận thấp nhất 16%/năm, rủi bo bằng 0”, “tỷ suất lời 80% trong 5 năm”,…
Việc cam kết này liệu có khả thi, khi phân khúc này đang có dấu hiệu “bội thực” nguồn cung, nhất là với phân khúc Condotel.
Theo các chuyên gia, cam kết lãi suất, cam kết lợi nhuận cao trong kinh doanh bất động sản cho thấy doanh nghiệp đang thực sự có nhu cầu "bức thiết" về đầu ra của sản phẩm, về nguồn vốn...
Vì vậy, nhiều doanh nghiệp đã phải nâng mức cam kết lợi nhuận lên rất cao để thu hút khách hàng. Nhìn vào tình hình thực, không ít nhà đầu tư cho rằng doanh nghiệp bán sản phẩm cam kết lãi suất khủng đang có dấu hiệu "đói vốn" khi tìm cách huy động vốn bằng mọi giá, thậm chí là "vượt rào", "bán lúa non" tại nhiều dự án.
Trả lời truyền thông, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, cam kết lợi nhuận là hình thức cạnh tranh giữa các nhà đầu tư, là sáng kiến tự phát của tự các nhà đầu tư, pháp luật không quy định việc này.
“Để có lợi nhuận 8-12% trên 1 năm thì mức độ lấp đầy luôn luôn phải đạt trên 50%, đây là một áp lực lớn. Trên thị trường, nhiều nhà đầu tư cũng đã tuyên bố không thể đem lại mức lợi nhuận này. Vì thế, tôi cho rằng, các nhà đầu tư nên tiếp cận theo hướng khác. Nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp phải cùng nhau chia sẻ lợi nhuận cũng như rủi ro, chúng ta đang làm không đúng với cơ chế nền kinh tế thị trường, kinh tế chia sẻ.
Mức lợi nhuận lớn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đến một ngày nào đó nhà đầu tư không thể đảm bảo mức lợi nhuận, rơi vào phá sản thì đành phải, bán condotel theo hình thức M&A, mua bán xác nhập doanh nghiệp . Như vậy, kể cả nhà đầu tư hay nhà đầu tư thứ cấp đều thọ không lâu”, GS. Đặng Hùng Võ nói.
Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cũng từng đưa ra nhiều cảnh báo về bản chất của việc các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng đua nhau cam kết lợi nhuận khủng để dễ bề bán hàng.
HoREA phân tích, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay ngân hàng, tận dụng nguồn vốn nhà thầu và huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp (người mua). Nhằm mục đích huy động vốn, đa số các sản phẩm condotel đều kích cầu bằng mức cam kết lợi nhuận khủng trong gần một thập niên.
Hiệp hội chưa thấy chủ đầu tư có điều khoản nào rõ ràng về hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm). Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.
Đó là chưa kể đến đa số các chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận khủng dựa trên dự báo thị trường ngắn hạn, thiếu cơ sở bền vững. Như vậy, xét về bản chất của việc huy động vốn này, nhà đầu tư thứ cấp phải tự gánh chịu rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau giai đoạn cam kết lợi nhuận.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết hiện nay các bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam chỉ được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất có thời hạn (mức phổ biến là 30-50 năm). Đây cũng là một hạn chế và trở ngại tâm lý đối với nhà đầu tư so với các loại hình bất động sản được sở hữu lâu dài.
Chính vì vậy, nhà đầu tư cần cân nhắc, tính toán sao cho hiệu suất đầu tư cao nhất trong khoản thời gian nhanh nhất đồng thời có kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sở hữu.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lượng condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường condotel gần như đóng băng, trong khi cả năm lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 120 sản phẩm
