Lời tòa soạn:
Quá trình khảo sát tại nhiều quận, huyện trên địa bàn Hà Nội cho thấy, tình hình vi phạm xây dựng, quy hoạch vẫn xảy ra tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.
Mặc dù mới đây, UBND TP. Hà Nội đã có văn bản gửi các Sở: Xây dựng, Quy hoạch - Kiến trúc, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư cùng 7 UBND quận, huyện, thị xã về việc tăng cường công tác kiểm tra, xác minh, xử lý các vi phạm về trật tự xây dựng, đất đai theo nội dung phản ánh của báo chí, thế nhưng tình trạng vi phạm về sử dụng đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch, môi trường... vẫn diễn ra phổ biến, mà điển hình là tại huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội.
Bên cạnh đó, tình trạng bán “lúa non” hay việc chủ đầu tư bán nhà ở cho khách hàng khi chưa giải chấp vẫn xảy ra tại nhiều dự án, điều này khiến thị trường bất động sản bị rối ren. Theo các chuyên gia, cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp nhằm hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Vi phạm trật tự xây dựng và môi trường nhìn từ dự án Tecco Diamond (Hà Nội): Bài 3: Khách hàng cần lưu ý gì khi Công ty Tecco Hà Nội cầm cố dự án Tecco Diamond tại ngân hàng?
Dự án Tecco Diamond bị cầm cố tại ngân hàng
Như Reatimes đã phản ánh, Công ty Cổ phần Tổng công ty Tecco Hà Nội (gọi tắt là Công ty Tecco Hà Nội) là chủ đầu tư dự án Khu dịch vụ thương mại và chung cư Tecco Diamond - tên thương mại là Tecco Diamond, tọa lạc tại vị trí Lô CT - Khu đất đấu giá Tứ Hiệp (xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội) đã thiết kế công trình nhà mẫu trên đất quy hoạch nhà trẻ. Ngoài ra, trong quá trình xây dựng, đất thải từ dự án không được đổ đúng vị trí mà chủ đầu tư đã cam kết trong Báo cáo đánh giá tác động môi trường.
Về khu đất thực hiện dự án, đây chính là bất động sản do Công ty Tecco Hà Nội trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Trước đó, ngày 18/6/2019, ông Nguyễn Doãn Toản, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đã ký ban hành quyết định về việc phê duyệt giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất trong đó có việc thực hiện dự án xây dựng nhà ở cao tầng (sau này là dự án Tecco Diamond) trên lô đất CT có diện tích 7.525,8m2, với giá khởi điểm là 20.379.708 đồng/m2. Như vậy, giá khởi điểm đấu giá của lô đất CT rộng 7.525,8m2 là 153.373.606.466 đồng.
Hiện tại, các căn hộ chung cư thuộc dự án Tecco Diamond đang được rao bán rầm rộ với mức giá dao động từ 22 - 25 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào hướng, căn góc. Nếu đúng với mức giá như vậy, ước tính với tổng diện tích sàn 75.258m2 thì chủ đầu tư sẽ thu về hàng nghìn tỷ đồng.
Theo thông tin PV có được, ngày 9/11/2020, Công ty Cổ phần Tổng công ty Tecco Hà Nội đã ban hành Văn bản số 123/CV-Tecco.HN, báo cáo trong đó có việc dự án đầu tư xây dựng Khu dịch vụ thương mại và chung cư Tecco Diamond hiện đang thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam - Chi nhánh Thanh Trì, theo Hợp đồng thế chấp số 38/HĐTC/THANHDN ngày 3/11/2020. Theo tìm hiểu, tài sản bảo đảm là lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị hạ tầng kỹ thuật trên đất của khu đất tại địa chỉ CT Khu đấu giá quyền sử dụng đất xã Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội, thuộc dự án Khu dịch vụ thương mại và chung cư Tecco Diamond.
Ngày 10/11/2020, bên nhận thế chấp là Agribank Thanh Trì đã có văn bản chấp thuận cho phép bên thế chấp là Công ty Cổ phần Tổng Công ty Tecco Hà Nội mở bán tài sản đang thế chấp. Đến ngày 20/11/2020, Sở Xây dựng đã cho phép chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Tecco Diamond.
Luật sư Lương Thành Đạt, Giám đốc Công ty Luật TNHH Vì Chân Lý Themis cho biết, Điều 147, Luật Nhà ở 2014 có quy định, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam, để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nhất định tại Điều 148, Luật Nhà ở 2014.
Căn cứ Điều 69 Luật Nhà ở hướng dẫn chi tiết tại điều Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn thì phải “có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.
Đội Thanh tra Giao thông vận tải huyện Thanh trì cho hay, trong quá trình dự án Tecco Diamond thi công, nhiều xe tải làm rơi vãi đất thải, phế thải trên các tuyến đường và đã bị lập biên bản, xử phạt. Đặc biệt, nhiều xe của các nhà thầu thi công thường xuyên chở quá trọng tải cho phép từ 50 - 100%, thậm chí nhiều xe chở quá tải 100 - 150%.
“Chúng tôi đã kiểm tra, phát hiện hành vi vi phạm và lập biên bản nhiều lần đối với chủ xe, lái xe vi phạm”, lãnh đạo Đội Thanh tra Giao thông vận tải huyện Thanh trì thông tin.
Cụ thể, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nêu rõ: “1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”.
Căn cứ vào quy định trên, thì nhà ở hình thành trong tương cần phải có các giấy tờ nêu trên, đồng thời khoản 1, khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện của chủ đầu tư, phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, và chịu trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán đã ký kết.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1, Điều 147, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì đối với những trường hợp những chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng mà có nhu cầu bán, cho thuê mua lại nhà ở đó thì phải thực hiện thủ tục giải chấp nhà ở, dự án này trước khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp việc ký kết khi chưa giải chấp được bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên tổ chức tín dụng nhận thế chấp đồng ý.
Cần minh bạch thông tin dự án đang bị thế chấp!
Trả lời Reatimes, luật sư Trương Thanh Đức - Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO cũng cho rằng, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách hàng, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư.
Trên thực tế, trên cả nước đã xảy ra không ít trường hợp tại chủ đầu tư bán nhà đã thế chấp, và người chịu thiệt nhiều nhất chính là khách hàng. Bởi, khách mua nhà không được cấp sổ đỏ dẫn đến tình trạng tài sản vốn thuộc quyền sở hữu nhưng không thể thực hiện các giao dịch thế chấp vay tiền hay mua bán, cho, tặng… Khi đó, cư dân có tâm lý hoang mang, lo sợ trước nguy cơ bị mất nhà là điều dễ hiểu.
Tuy nhiên, pháp luật đã quy định rõ, muốn thế chấp dự án khi đã bán cho khách hàng thì phải liệt kê trong đó gồm những gì, trong đó những căn hộ nào, hạng mục nào không nằm trong tài sản thế chấp để không ảnh hưởng đến người mua nhà.
Theo luật sư Đức, để hạn chế tối đa những rủi ro mà khách hàng phải gánh chịu, cần minh bạch, công khai thông tin những dự án đang bị thế chấp. Bên cạnh đó, việc công khai phải rõ ràng, chi tiết và cập nhật thường xuyên để người dân nắm rõ, không phải công khai một cách chung chung, chỉ nêu mỗi tên dự án.
Được biết, tại Hà Nội, việc công bố thông tin chủ đầu tư thế chấp bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình được thực hiện như sau: Sau khi đăng ký thế chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên trang thông tin của Sở Xây dựng. Về phía chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng nguyên tắc quy định tại khoản 3, Điều 5, Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin./.
Khoản 3, Điều 5, Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 của Bộ Tư pháp về Nguyên tắc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nêu rõ:
“3. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thì trước khi bán nhà ở trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp, trừ trường hợp chủ đầu tư, bên mua và bên nhận thế chấp có thỏa thuận khác.
Trường hợp chủ đầu tư thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong các dự án nêu trên theo quy định của pháp luật thì trước khi bán công trình xây dựng trong dự án, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký để rút bớt tài sản thế chấp”.
