Dự án Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Lâm Sơn (tên thương mại là Ivory Villas Resort Hòa Bình) tiền thân là dự án Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Lâm Sơn do Công ty CP Archi Reenco Hòa Bình làm chủ đầu tư có diện tích 66ha, thuộc xóm Kẽm, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình, được tỉnh này cấp chứng nhận đầu tư vào tháng 6/2010.
Tuy nhiên từ khâu giao đất, tính tiền sử dụng đất đến triển khai, huy động vốn...của dự án đều đang bộc lộ nhiều điểm bất thường.
Đất rừng 'bỗng' thành đất ở
Dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình được tỉnh này cấp chứng nhận đầu tư vào tháng 6/2010. Đầu tháng 11/2011, tỉnh này tiếp tục ban hành quyết định thu hồi đất và cho Công ty CP Archi Reenco Hòa Bình thuê đất để xây dựng.
Theo đó, thu hồi 660.000m2 đất các loại, chủ yếu là đất rừng tại xóm Kẽm, xã Lâm Sơn do Công ty TNHH MTV Lâm nghiệp Hòa Bình quản lý để cho Công ty CP Archi Reenco Hòa Bình (Công ty Archi) thuê, thời gian đến ngày 7/6/2059.
Mấy tháng sau, Phó chủ tịch tỉnh Hòa Bình Quách Thế Hùng ký cấp Chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty Archi, trong đó ghi rõ mục đích sử dụng: Đất cơ sở sản xuất, kinh doanh; Nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm.
Dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình
Đến cuối năm 2016, Phó chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình Bùi Văn Khánh (nay là Chủ tịch tỉnh) ban hành quyết định chuyển mục đích sử dụng đất lần 1, giai đoạn 1, cho phép chuyển 90.350m2 đất thương mại, dịch vụ thành các loại đất khác nhau.
Trong đó, 12.600m2 được chuyển thành đất ở nông thôn, sử dụng lâu dài; 22.000m2 đất sử dụng 50 năm; 22.600m2 đất giao thông sử dụng lâu dài; 33.000m2 đất công cộng.
Do số liệu cộng sai, tháng 8/2017, ông Khánh tiếp tục ký quyết định điều chỉnh diện tích đất ở được chuyển mục đích lên thành 34.600m2.
Cũng trong năm 2017, ông Khánh tiếp tục ký quyết định chuyển mục đích sử dụng đất lần 2 tại dự án này với diện tích 156.757m2, trong đó có 76.600m2 chuyển thành đất ở nông thôn, sử dụng lâu dài.
Tính chung, sau 2 lần chuyển mục đích sử dụng đất, tỉnh Hòa Bình đã giao cho doanh nghiệp 111.200m2 đất ở nông thôn.
Căn cứ theo quyết định chủ trương đầu tư mới (năm 2019), diện tích sẽ chuyển đổi trên toàn bộ dự án là 195.173m2 đất ở. Hiện tại, đã chuyển 111.200m2, còn lại 95.000m2 nữa đang chờ hợp thức hóa.
Tuy nhiên, theo thông tin tìm hiểu được, dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình đã được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất sản xuất sang đất ở 2 đợt không qua đấu giá.
Quy hoạch bị phá vỡ qua nhiều lần điều chỉnh
Khi phê duyệt dự án, Ivory Villas Resort Hòa Bình được xác định là khu du lịch sinh thái đáp ứng yêu cầu xanh - sạch - đẹp, cân bằng hài hòa giữa con người với thiên nhiên. Các nhóm nhà, cụm biệt thự... được bố trí dựa trên đặc điểm địa hình tự nhiên sẵn có.
Đặc biệt, dự án được quy hoạch hệ thống giao thông phù hợp địa hình, tránh tối đa phá vỡ môi trường cảnh quan sinh thái trong toàn khu, giảm thiểu tối đa đào sâu, đắp cao. Đồng thời, trong quá trình san nền, tận dụng tối đa địa hình tự nhiên, giảm tối đa việc san lấp, tận dụng tối đa thảm thực vật.
Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh Hòa Bình cho công ty Archi Reenco tại dự án Ivory Villas Resort
Dự án được quy hoạch 8 hạng mục chính: Đất xây dựng khu trung tâm 25.000m2, đất xây dựng khách sạn nhà hàng 120.600m2, đất cây xanh công cộng 89.600m2, đất khu vui chơi giải trí 45.500m2, đất mặt nước 26.000m2, đất khu resort 117.000m2, đất biệt thự nhà vườn 161.000m2, đất hạ tầng giao thông 75.400m2.
Quy hoạch này không có đất ở, trong khi cân đối dân số dự kiến 200 - 300 người lưu trú/ngày đêm, lượng khách vãng lai khoảng 400 - 500 khách/ngày đêm.
Nhưng đến năm 2016, dự án này đã được điều chỉnh dân số lên 1.244 người và 331 lô nhà ở.
Sang năm 2020, tỉnh Hòa Bình lại tiếp tục điều chỉnh quy hoạch dự án, 54 ngôi nhà, tổng diện tích 1.000m2 được điều chỉnh nâng chiều cao từ 2 tầng lên 3 tầng, mật độ xây dựng nâng từ 20% lên tối đa 40%.
Rầm rộ huy động vốn khi chưa đủ điều kiện
Theo thông tin tìm hiểu được, dư luận từng ồn ào xung quanh thông tin công ty chủ đầu tư đã đưa ra chính sách bán hàng khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật và có nguy cơ gây ra nhiều rủi ro cho khách hàng (đối với giai đoạn 2). Cụ thể:
Ngày 7/8/2020 Công ty cổ phần Archi Reenco Hòa Bình đã đưa ra chính sách bán hàng áp dụng cho các sản phẩm biệt thự của dự án. Theo đó, khách hàng nếu mua các sản phẩm của dự án: Sau khi kí hợp đồng đặt cọc (trị giá 200 triệu), khách hàng sẽ kí kết với với chủ đầu tư dự án hợp đồng vay vốn/văn bản thoả thuận.
Không chỉ vậy, ngày 18/9/2020 Công ty cổ phần Archi Hòa Bình tiếp tục “tung” ra chính sách bán hàng mới để thay thế chính sách bán hàng cũ ra ngày 7/8/2020. Chính sách bán hàng mới được tung ra với nhiều ưu đãi.
Thậm chí, ngày 22/11/2020 vừa qua, tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia Công ty cổ phần Archi Hòa Bình kết hợp với đơn vị đối tác phát triển kinh doanh dự án nhận đặt cọc giữ chỗ các sản phẩm ngay tại lễ giới thiệu, ra mắt Ivory Resort giai đoạn 2. Đơn vị này cũng đưa ra nhiều khuyến mại, và phần quà may mắn cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ.
Toàn cảnh dự án Ivory Villas Resort Hòa Bình đang được thi công, phá tan tầng thực vật
Tuy nhiên, ở thời điểm đó, dự án đang bắt đầu được triển khai xây dựng giai đoạn 2 và chủ đầu tư vận hành hoạt động nghỉ dưỡng giai đoạn 1. Chính vì vậy, để thương mại các sản phẩm bất động sản của dự án ở giai đoạn 2 thì chưa đủ điều kiện về mặt pháp lý theo quy định.
Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định: nếu dự án bất động sản nào chưa đủ điều kiện kinh doanh bất động sản thì có nghĩa là giấy tờ pháp lý của dự án chưa đầy đủ. Do đó, việc khách hàng mua/nhận chuyển nhượng là không thể, chủ đầu tư cũng không được phép bán/chuyển nhượng. Một số trường hợp các chủ đầu tư lách luật ký kết các hợp đồng vay vốn, góp vốn để huy động tiền từ khách hàng thì đây là những hình thức giao dịch có nhiều rủi ro có thể dẫn đến mất tiền.
(Còn nữa...)
