Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và chế tài xử phạt các chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng lên tới 1 tỷ đồng mới đây đã có hiệu lực, nhưng dường như tình trạng này vẫn tiếp diễn.
Việc cư dân căng băng rôn đòi giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trên đất (sổ hồng) thường xảy ra khoảng 3 – 5 năm sau khi nhận nhà. Theo quy định, chủ đầu tư chỉ được thu giá trị căn hộ đến 95% khi bàn giao nhà cho cư dân, 5% còn lại cư dân sẽ đóng cho chủ đầu tư khi có sổ hồng.
 |
Tuy nhiên, trên thực tế tại nhiều chung cư trên địa bàn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, chủ đầu tư dường như không còn cần đến 5% còn lại này nữa (?).
Nhận nhà nhiều năm vẫn chưa có sổ
Một trong những nguyên nhân phổ biến mà chủ đầu tư chưa làm sổ hồng, theo ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), là do chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đầu tư; tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền nhưng chủ đầu tư thứ cấp đã thực hiện việc bán căn hộ cho người mua
Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt…
Ngoài ra, một số chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng đồng thời lại tổ chức bán tài sản cho người mua; một số dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như phòng chống cháy nổ, điện nước… nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng.
Có những dự án chung cư thời hạn sử dụng chỉ có 50 năm, trong khi dân cư vào ở 5-6 năm vẫn chưa có sổ nên có muốn bán đi cũng không được. Thực tế, khi chung cư đã vào ở được vài năm, giá trị chung cư sẽ giảm đi, hơn nữa chưa kể có những dự án xuống cấp nên nhiều người dân không bán được, không thế chấp ngân hàng được.
Chị Lê Thị Tuyết Nhung, sống tại chung cư The Golden Palm (Lê Văn Lương), cho biết mặc dù đã ở được 3 năm nhưng gia đình chị và các hộ dân ở đây vẫn chưa nhận được sổ hồng. Chị đã đầu tư nội thất 400 triệu đồng vào căn hộ, nhưng do không có sổ hồng nên dù rao bán mấy tháng trời cũng không có người mua. Khi có khách hỏi, chị chấp nhận bán lỗ 400 triệu đồng, coi như tiền đầu tư nội thất tặng khách hàng.
Chị Nhung chia sẻ: “Cư dân ở đây đã đòi sổ rất nhiều lần, kể cả căng băng rôn phản đối chủ đầu tư, nhưng rồi đủ thứ rắc rối kéo đến, hầu hết mọi người đều cảm thấy mệt mỏi cả rồi”.
Có thể nói, mua được căn nhà là niềm hạnh phúc lớn lao của mọi gia đình. Tuy nhiên, khi chưa cầm trong tay tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhiều cư dân vẫn bất an trong chính ngôi nhà của mình. Trong khi đó, trên thị trường hiện nay có đến cả nghìn căn chung cư chưa cấp sổ hồng sau nhiều năm đưa vào sử dụng.
Pháp luật đã quy định rõ ràng về mức chế tài xử phạt, mức xử phạt cao nhất lên đến 1 tỷ đồng nhưng tình trạng chậm cấp sổ hồng vẫn nhức nhối và khó xử lý ở các dự án căn hộ.
Cần tham vấn luật sư
Liên quan đến vấn đề tồn đọng chưa cấp sổ hồng, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho hay Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã quy định việc thanh toán thuê mua BĐS tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ cho người mua.
Đồng thời, Luật cũng quy định trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng. Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà.
Trong trường hợp chủ đầu tư chậm trễ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận, chế tài xử phạt, mức phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và số lượng hộ gia đình, cá nhân bị chậm cấp. Cụ thể, chậm cấp sổ từ 3 – 6 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 50-100 triệu đồng; từ trên 12 tháng với từ 100 hộ gia đình, cá nhân trở lên sẽ bị phạt từ trên 0,5 – 1 tỷ đồng.
Để tránh khỏi các dự án chậm bàn giao sổ, luật sư Nguyễn Hồng Bách khuyến cáo người dân nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống ở dự án đó, hoặc tham khảo thông tin từ các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.
Người mua nhà cần gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý và tiến độ của dự án.
Ngoài ra, người mua nhà nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường BĐS, thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra.
